La Cour d’appel de Bruxelles a, dans une décision du 27 septembre dernier, rappelé les principes en matière d’amortissement d’un bien détenu en usufruit.

Les circonstances de la cause étaient assez classiques : deux personnes physiques, dirigeantes d’une société, avaient acquis la nue-propriété d’un terrain, l’usufruit dudit terrain étant acquis par leur société d’exploitation pour une durée de quinze ans.

La société d’exploitation avait procédé à des constructions importantes sur ce terrain et les avait amorties en quinze ans, estimant qu’à la cessation du droit d’usufruit, le bien immeuble en question n’aurait plus aucune valeur économique, parce que ne figurant plus à l’actif de son bilan.

L’administration n’entendait pas les choses de la même manière et avait donc rectifié la déclaration de la société concernée.

Dans son arrêt, la Cour d’appel de Bruxelles considère d’abord que l’usufruitier tout comme le locataire a le droit de construire sur le terrain, objet de son droit d’usufruit, lorsque la destination du terrain s’y prête.

Il s’agissait, en l’espèce, d’un terrain à bâtir, de sorte que la destination s’y prêtait incontestablement.

La Cour d’appel rappelle également que pendant la durée du droit d’usufruit, les constructions érigées par l’usufruitier lui appartiennent en propriété.

Comme la société était à la fois usufruitière du terrain et pleine propriétaire des constructions pendant la durée de son droit d’usufruit, c’est-à-dire durant quinze ans, c’est à bon droit que cette société a amorti les constructions érigées en quinze ans, même si la durée d’utilisation économique desdites constructions est plus longue. La Cour rappelle que s’il fallait opter pour le critère de durée d’utilisation, dans le cas du contribuable, celle-ci ne pourrait en aucun cas dépasser quinze ans puisque, au-delà de ce délai, le contribuable ne peut plus exercer de droit réel sur ces biens qui n’ont donc plus aucune valeur économique.

Enfin, la Cour se réfère à un avis de la Commission des Normes comptables précisant que lorsque la durée d’utilisation économique des bâtiments érigés par un superficiaire ou un usufruitier dépasse la durée du droit de superficie ou d’usufruit, les amortissements doivent être effectués en fonction de la durée de ce droit, quelle que soit la durée d’utilisation économique.

Il s’agit là d’une décision qui a le mérite de remettre les choses au clair en matière de durée d’amortissement dans l’hypothèse de droits réels démembrés.

Enfin, toujours dans les structures usufruit-nue-propriété, il semblerait que des contrôles soient désormais systématiques quant à la détermination de la valeur de l’usufruit lors de la conclusion du contrat.

Il faut à ce propos rappeler que la règle de détermination fixée par les droits d’enregistrement aux termes de laquelle la valeur de l’usufruit ne peut excéder les 4/5 de la pleine propriété n’est pas un critère valable en impôts directs. A ce propos, la valeur de l’usufruit doit être fonction d’un calcul précis prenant en considération la valeur locative, multipliée par un coefficient déterminé par des tables relatives à la durée du droit d’usufruit.