ours-idefisc

Idefisc — Actualités fiscales

Attention aux formulations hasardeuses dans les compromis de vente d'immeubles

Il arrive fréquemment, qu’au moment de la signature d’un compromis de vente d’immeuble, l’acquéreur ne sache pas encore s’il souhaite acquérir la pleine propriété en personne physique, ou en société, voire effectuer un démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété par exemple).

La pratique démontre que les acquéreurs sont souvent imprudents en utilisant des formulations inadéquates et hasardeuses, pour se laisser la plus grande liberté quant au choix de l’acquéreur final.

Toutefois, en vertu de la théorie de la mutation apparente, l’administration de l’enregistrement est en droit d’exiger le paiement de droits d’enregistrement, pour toute mutation qui apparaîtrait à l’occasion de ce compromis, même si à terme, au moment de l’acte authentique un autre acquéreur devait se substituer au premier.

Il existe deux solutions aisées, pour se réserver le droit de choisir ultérieurement un autre  acquéreur, en tout ou en partie pour le bien immeuble.

Il s’agit dans un premier cas de l’application de l’article 60 du Code des sociétés, permettant d’acquérir au nom et pour compte d’une société en formation, à condition que la société soit constituée dans un certain délai et reprenne les droits et engagements souscrits par les fondateurs.

Il existe enfin une autre possibilité, qui est " l’élection de command", qui permet à tout acquéreur, de se réserver le droit de faire élection de command c’est-à-dire de désigner ultérieurement un tiers, personne physique, mais à condition de respecter un certain nombre de formalités, dont celle de notifier cette élection, le premier jour ouvrable suivant au receveur de l’enregistrement et donc présenter l’acte à la formalité de l’enregistrement, et également de le passer sous forme authentique.

C’est ainsi que le Tribunal de première instance de Bruxelles, à bon droit selon nous, dans des jugements rendus en 2005 et en 2006, a décidé que les formulations suivantes : "agissant en son nom propre ou au nom de toute personne morale ou physique qu’il se réserve le droit de désigner ultérieurement", ou encore "agissant pour lui ou pour command ou en qualité de mandataire", "agissant en nom personnel, ou en qualité de mandataire d’une tierce personne, physique ou morale, pour laquelle il se porte garant ", "déclarant acquérir pour eux-mêmes ou leurs conjoints ou pour une société à constituer",… sont en réalité des déclarations de command, qui ne respectaient pas les conditions prévues à l’article 159, 1° du Code des droits d’enregistrement"

L’administration de l’enregistrement peut à bon droit percevoir non seulement un premier droit sur base de la mutation apparente, mais également un deuxième droit d’enregistrement lors de l’acquisition par une société, ou une autre personne physique.

Certains pourront rétorquer qu’à partir du moment où l’acquéreur final est connu au moment de l’acte authentique, l’administration de l’enregistrement ignorera cette formulation prévue dans le compromis. Outre qu’il s’agirait en ce cas de parier sur un coup de chance, et l’absence de découverte par l’administration, il faut également rappeler que les compromis passés chez le notaire, sont de manière générale enregistrés, et donc portés à la connaissance de l’administration de l’enregistrement.

C’est la raison pour laquelle, afin d’éviter d’avoir à payer un double droit de mutation de 12,5 %, soit 25 % sans possibilité de récupérer 3/5ème en Région bruxelloise, de ces droits en l’absence de deux actes authentiques, il faut rédiger avec la plus grande prudence les compromis d’acquisition et de vente en matière immobilière.

Thème : L'immobilier

Auteur : Muriel Igalson

ours-idefisc
Idefisc — Actualités Fiscales
©2003-2020 Idefisc & Words and Wires W3validator