Un contribuable belge qui possède une seconde résidence en Belgique qu’il ne loue pas est imposé sur cet immeuble sur la base du revenu cadastral indexé du bien, majoré de 40 %. Un abattement forfaitaire de frais de 40 % est, par ailleurs, appliqué.

Le revenu cadastral est un revenu fictif, qui est censé représenter le revenu moyen normal net que rapporterait le bien sur une année s’il était mis en location. Traditionnellement, une taxation se fondant sur le revenu cadastral, même indexé, est bien plus avantageuse pour le contribuable qu’une imposition sur la base de la valeur locative réelle du bien.

Le droit fiscal belge prévoit que, pour les biens situés à l’étranger non donnés en location, la détermination du revenu immobilier doit se fonder sur la valeur locative du bien.

Jusqu’il y a peu, le contribuable belge qui était propriétaire d’une seconde résidence non louée à l’étranger était nettement désavantagé par rapport à celui qui en possédait une en Belgique. L’administration estimait, en effet, qu’il fallait prendre en considération, dans ce cas, la valeur locative réelle du bien.

Certes, les conventions préventives de double imposition conclues par la Belgique prévoient généralement que les revenus provenant d’un bien immobilier situé en dehors de la Belgique doivent être imposés dans ce pays. Cela ne signifie toutefois pas que la détermination du revenu d’un bien situé à l’étranger est sans incidence pratique sur le contribuable belge. En effet, la Belgique assortit, en principe, ses conventions d’une « clause de réserve de progressivité ». En vertu de ce type de clause, les revenus immobiliers étrangers doivent être pris en compte pour la détermination du taux de l’impôt dû en Belgique.

La Cour de justice de l’Union européenne a jugé, le 11 septembre 2014, que l’article 63 du Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne, qui garantit la libre circulation des capitaux, s’oppose à ce que la réglementation d’un état membre, en l’occurrence la Belgique, puisse avoir pour conséquence que la méthode de détermination des revenus des biens immobiliers conduise à ce que ceux provenant de biens immobiliers non donnés en location dans un autre état membre soient évalués à un montant supérieur à ceux provenant de tels biens situés en Belgique (pour une analyse de cet arrêt, voy. M. VAN BEIRS, « Taxation des revenus immobiliers étrangers et discrimination », Idefisc décembre 2014).

Le 2 juin 2015, la Cour d’appel d’Anvers a rendu un arrêt qui précise la manière de calculer le revenu d’un bien immobilier situé en France.

En l’espèce, des contribuables belges possédaient une résidence secondaire en France. Celle-ci ne faisait pas l’objet d’une location. L’administration ne contestait plus le fait que la détermination des revenus du bien immobilier ne pouvait pas être fondée sur sa valeur locative réelle. En cela, elle respectait la position de la Cour de justice.

Par contre, un différend subsistait entre l’administration et les contribuables concernant la manière de déterminer le revenu locatif à prendre en compte. Ni le droit fiscal belge ni l’arrêt de la Cour de justice du 11 septembre 2014 ne précisent en effet quelle méthode, en pratique, doit être utilisée.

Les contribuables estimaient qu’il fallait se référer à la méthode de calcul de la taxe foncière française, tandis que l’administration prenait, comme référence, celle de la taxe d’habitation, qui lui était plus favorable.

La Cour d’appel d’Anvers a donné gain de cause aux contribuables. Elle a notamment souligné le fait que la méthode de calcul de l’administration aboutissait, en soi, à obtenir une valeur locative brute. Pour rappel, le but était d’adopter une méthode d’évaluation qui se rapprochait le plus possible de celle utilisée en Belgique en ce qui concerne les secondes résidences non affectées à la location. Or, en Belgique, le revenu cadastral est un revenu locatif net. La Cour a donc estimé que la méthode d’évaluation de l’administration ne pouvait convenir, même si elle était quelque peu adaptée.

En outre, la Cour a relevé que la méthode de calcul des contribuables se basait directement sur une instruction administrative interne non contestée par l’administration.

La position de la Cour d’appel d’Anvers doit être approuvée. Après avoir été désavouée devant la Cour de justice en 2014, l’administration fiscale a tenté d’imposer une méthode d’évaluation du revenu d’une seconde résidence située à l’étranger et non louée qui lui était favorable. Une nouvelle fois, une juridiction lui a donné tort.