Le Service des décisions anticipées a rendu récemment une décision validant un montage usufruit/nue-propriété et s'est notamment prononcé sur la nouvelle mesure anti-abus de l'article 344, §1er.

La demande visait à obtenir une décision anticipée sur plusieurs questions:

1. Dès lors qu’un droit d’usufruit sur un immeuble sera obtenu dans le cadre d’un apport à sa valeur réelle par une société pour une durée de 15 années et que seuls les travaux qui incombent à l'usufruitier sur la base des articles 578 et suivants du Code civil seront pris en charge par la société usufruitière, le transfert du bâtiment à l'échéance du droit d'usufruit en faveur des nus-propriétaires donnera-t-il naissance à un avantage de toute nature imposable dans le chef de ces derniers, et/ou sera-t-il à considérer comme un avantage anormal ou bénévole consenti par la société usufruitière ?
   Le SDA relève que la valorisation de l’usufruit temporaire doit être effectuée à sa valeur réelle. En l’espèce, cette valeur réelle est égale à la valeur actualisée du flux de revenus locatifs nets perçus pendant la durée de l’usufruit et, après vérification des paramètres, le SDA estime que la valorisation de l’usufruit temporaire a été effectuée à sa valeur réelle.
   Dès lors, dans la mesure où la valorisation de l’usufruit temporaire apporté à la société a été effectuée à sa valeur réelle, le transfert du bâtiment à l’échéance du droit d’usufruit en faveur des nus-propriétaires n'est pas considéré comme un avantage anormal ou bénévole consenti par la société au sens de l’article 26 du CIR92.
   Par ailleurs, dans la mesure où la société, dans ses relations avec ses dirigeants, se comportera comme une partie indépendante, le transfert, sans indemnité, du bâtiment à l’échéance du droit d’usufruit en faveur des dirigeants ne donnera pas davantage naissance à un avantage de toute nature imposable dans le chef de ceux-ci au sens de l’article 32, alinéa 2, 2° du CIR92.
   
2. Les charges inhérentes à l'usufruit (principalement l’amortissement) sont-elles déductibles dans le chef de la société ?
   Pour répondre à cette question, le SDA rappelle que la déductibilité des charges inhérentes à l’usufruit (amortissement, financement, …) est conditionnée au respect de l’article 49 du CIR92. Ceci implique notamment que ces charges soient d’une part liées à l’activité sociale de la société usufruitière et d’autre part, faites en vue d’acquérir ou conserver des revenus imposables.
   En l’espèce, l’immeuble sur lequel portera l’usufruit sera affecté exclusivement à l’usage professionnel de la société et la charge mensuelle estimée de l’usufruit supportée par la société serait environ 30% de moins qu’une location de locaux équivalents, de sorte que cette condition est remplie.
   Les charges liées à l'usufruit sont dès lors déductibles dans le chef de la société dans la mesure où le prescrit de l’article 49 du CIR92 est respecté.
   
3. La société octroie-t-elle à ses dirigeants un avantage de toute nature au sens de l'article 32, alinéa 2, 2° du CIR92 ? Le SDA constate, assez logiquement, que dans la mesure où la valorisation de l’usufruit temporaire apporté à la société a été effectuée à sa valeur réelle, les actions émises par celle-ci pour l'obtention du droit d'usufruit ne constituent pas un avantage de toute nature accordé à ses dirigeants d’entreprise au sens de l’article 32, alinéa 2, 2° du CIR92.
   
4. La constitution d’un droit d’usufruit par les nus-propriétaires à la société se justifie-t-elle par des motifs autres que la volonté d'éviter l'impôt au sens de l'article 344, § 1er du CIR92 ?

En l'espèce, l’acquisition d’un droit réel a pour but de permettre à la société de poursuivre son objet social de bailleur d’immeubles en centralisant la gestion locative de tout l’immeuble en toute sécurité juridique (ce qui ne serait pas garanti dans le cadre d’un contrat de bail classique).

Le SDA en conclut que l’acquisition d’un droit d’usufruit par la société répond à d'autres motifs que la volonté d'éviter les impôts sur les revenus.

Cette décision montre que l'administration fiscale admet encore des structurations usufruit/nue-propriété, pour autant que les parties ne dénaturent pas la notion d'usufruit et pour autant que les valeurs retenues ne soient pas fantaisistes.

On notera que le SDA admet ici une durée de quinze ans, revenant sur ses précédentes décisions dans lesquelles il estimait qu'une durée de vingt ans était un minimum.

Tout est donc manifestement question de motivation in concreto de l'opération.