Een recente uitspraak van de Dienst Voorafgaande Beslissingen heeft een constructie met vruchtgebruik en naakte eigendom geldig verklaard en de DVB heeft zich tevens uitgesproken over de nieuwe maatregel tegen misbruik uit Art. 344, § 1.

Het verzoek was bedoeld om een voorafgaande beslissing te krijgen over diverse kwesties:

1. Wanneer een onderneming het recht van vruchtgebruik op een onroerend goed verkregen heeft in het kader van de inbreng tegen de werkelijke waarde voor een duur van 15 jaar, en enkel de werken die toekomen aan de vruchtgebruiker op basis van de artikels 578 en volgende van het Burgerlijk Wetboek ten laste komen van de onderneming/vruchtgebruiker, zal in dat geval de overdracht van het pand op het einde van het vruchtgebruik aan de naakte eigenaars aanleiding geven tot het ontstaan van een voordeel van alle aard in hoofde van deze laatsten en/of zal het beschouwd worden als een abnormaal of goedgunstig voordeel toegekend door de onderneming/vruchtgebruiker?
   De DVB merkt op dat de waardering van het tijdelijk vruchtgebruik moet gebeuren op basis van de werkelijke waarde. In dit geval is de werkelijke waarde gelijk aan de waarde van de geactualiseerde netto-inkomsten ontvangen tijdens de duur van het vruchtgebruik; na controle van de parameters beschouwt de DVB dat de waardering van het tijdelijk vruchtgebruik gebeurde op basis van de werkelijke waarde.
   In de mate waarin de waardering van het tijdelijk vruchtgebruik ingebracht in de onderneming gebeurde tegen de werkelijke waarde, wordt de overdracht van het gebouw op het einde van het vruchtgebruik aan de naakte eigenaars dus niet beschouwd als een abnormaal of goedgunstig voordeel toegekend door de onderneming in de zin van artikel 26 van de WIB92.
   Overigens, wanneer de onderneming zich in haar relatie tot haar bedrijfsleiders gedraagt als een onafhankelijke partij, wordt de overdracht van het gebouw op het einde van het vruchtgebruik aan de bedrijfsleiders ook niet beschouwd als een abnormaal of goedgunstig voordeel toegekend door de onderneming in de zin van artikel 32, paragraaf 2, 2° van het WIB92.
   
2. Zijn de directe kosten van het vruchtgebruik (voornamelijk de afschrijvingen) fiscaal aftrekbaar in hoofde van de onderneming? Alvorens te antwoorden op deze vraag stelt de DVB dat de aftrekbaarheid van kosten van een vruchtgebruik (afschrijvingen, financieringskosten, ...) bepaald wordt in Artikel 49 van het WIB92. Dit houdt in dat deze kosten enerzijds verband moeten houden met het maatschappelijk doel van de vennootschap die geniet van het vruchtgebruik en anderzijds werkelijk gemaakt moeten zijn om het belastbare inkomen te verwerven of te behouden. In dit geval wordt het pand waarop het vruchtgebruik rust uitsluitend voor beroepsdoeleinden van de vennootschap gebruikt en zouden de geschatte maandelijkse lasten die de onderneming draagt ongeveer 30% lager liggen dan bij de huur van een gelijkaardig gebouw, waardoor aan deze voorwaarde wordt voldaan. De kosten verbonden aan het vruchtgebruik zijn aftrekbaar in hoofde van de onderneming in zoverre aan de voorschriften van Art. 49 van het WIB92 voldaan wordt.
3. Verleent de onderneming voordelen van alle aard aan de bedrijfsleiders volgens Art. 32, alinea 2, 2° van het WIB92? De DVB stelt vast - wat overigens logisch is - dat wanneer de waardering van een tijdelijk vruchtgebruik toegekend aan een onderneming is gebeurd op basis van de werkelijke waarde, aandelen uitgegeven door deze laatste om het recht van het vruchtgebruik te verkrijgen geen voordeel van alle aard vormen voor de bedrijfsleiders zijn in de zin van Art. 32, alinea 2, 2° van het WIB92. 4. Zijn er andere redenen dan de wens om belastingen te vermijden in de zin van Artikel 344, § 1 van het WIB92 bij het toekennen aan de onderneming van een recht van vruchtgebruik door de naakte eigenaars?

In dit geval heeft de verwerving van een werkelijk recht tot doel de onderneming toe te laten haar maatschappelijk doel van verhuurder van gebouwen na te streven door het beheer van het ganse pand - met rechtszekerheid - te centraliseren (wat niet gegarandeerd zou zijn bij een klassieke huurovereenkomst).

De DVB besloot dat het verwerven van het recht van vruchtgebruik andere redenen heeft dan de wens om inkomstenbelastingen te vermijden.

Deze beslissing toont aan dat de belastingadministratie nog constructies met vruchtgebruik/naakte eigendom aanvaardt, voor zover de partijen de notie van vruchtgebruik niet verstoren en de waarderingen die weerhouden worden niet al te fantasievol zijn.

Er dient opgemerkt dat de DVB een duur van vijftien jaar accepteert, en daarbij dus terugkomt op eerdere beslissingen waarin twintig jaar als minimum werd beschouwd.

Alles hangt dus af van de motivatie in concreto van de transactie.

Le Service des décisions anticipées a rendu récemment une décision validant un montage usufruit/nue-propriété et s'est notamment prononcé sur la nouvelle mesure anti-abus de l'article 344, §1er.

La demande visait à obtenir une décision anticipée sur plusieurs questions:

1. Dès lors qu’un droit d’usufruit sur un immeuble sera obtenu dans le cadre d’un apport à sa valeur réelle par une société pour une durée de 15 années et que seuls les travaux qui incombent à l'usufruitier sur la base des articles 578 et suivants du Code civil seront pris en charge par la société usufruitière, le transfert du bâtiment à l'échéance du droit d'usufruit en faveur des nus-propriétaires donnera-t-il naissance à un avantage de toute nature imposable dans le chef de ces derniers, et/ou sera-t-il à considérer comme un avantage anormal ou bénévole consenti par la société usufruitière ?
   Le SDA relève que la valorisation de l’usufruit temporaire doit être effectuée à sa valeur réelle. En l’espèce, cette valeur réelle est égale à la valeur actualisée du flux de revenus locatifs nets perçus pendant la durée de l’usufruit et, après vérification des paramètres, le SDA estime que la valorisation de l’usufruit temporaire a été effectuée à sa valeur réelle.
   Dès lors, dans la mesure où la valorisation de l’usufruit temporaire apporté à la société a été effectuée à sa valeur réelle, le transfert du bâtiment à l’échéance du droit d’usufruit en faveur des nus-propriétaires n'est pas considéré comme un avantage anormal ou bénévole consenti par la société au sens de l’article 26 du CIR92.
   Par ailleurs, dans la mesure où la société, dans ses relations avec ses dirigeants, se comportera comme une partie indépendante, le transfert, sans indemnité, du bâtiment à l’échéance du droit d’usufruit en faveur des dirigeants ne donnera pas davantage naissance à un avantage de toute nature imposable dans le chef de ceux-ci au sens de l’article 32, alinéa 2, 2° du CIR92.
   
2. Les charges inhérentes à l'usufruit (principalement l’amortissement) sont-elles déductibles dans le chef de la société ?
   Pour répondre à cette question, le SDA rappelle que la déductibilité des charges inhérentes à l’usufruit (amortissement, financement, …) est conditionnée au respect de l’article 49 du CIR92. Ceci implique notamment que ces charges soient d’une part liées à l’activité sociale de la société usufruitière et d’autre part, faites en vue d’acquérir ou conserver des revenus imposables.
   En l’espèce, l’immeuble sur lequel portera l’usufruit sera affecté exclusivement à l’usage professionnel de la société et la charge mensuelle estimée de l’usufruit supportée par la société serait environ 30% de moins qu’une location de locaux équivalents, de sorte que cette condition est remplie.
   Les charges liées à l'usufruit sont dès lors déductibles dans le chef de la société dans la mesure où le prescrit de l’article 49 du CIR92 est respecté.
   
3. La société octroie-t-elle à ses dirigeants un avantage de toute nature au sens de l'article 32, alinéa 2, 2° du CIR92 ? Le SDA constate, assez logiquement, que dans la mesure où la valorisation de l’usufruit temporaire apporté à la société a été effectuée à sa valeur réelle, les actions émises par celle-ci pour l'obtention du droit d'usufruit ne constituent pas un avantage de toute nature accordé à ses dirigeants d’entreprise au sens de l’article 32, alinéa 2, 2° du CIR92.
   
4. La constitution d’un droit d’usufruit par les nus-propriétaires à la société se justifie-t-elle par des motifs autres que la volonté d'éviter l'impôt au sens de l'article 344, § 1er du CIR92 ?

En l'espèce, l’acquisition d’un droit réel a pour but de permettre à la société de poursuivre son objet social de bailleur d’immeubles en centralisant la gestion locative de tout l’immeuble en toute sécurité juridique (ce qui ne serait pas garanti dans le cadre d’un contrat de bail classique).

Le SDA en conclut que l’acquisition d’un droit d’usufruit par la société répond à d'autres motifs que la volonté d'éviter les impôts sur les revenus.

Cette décision montre que l'administration fiscale admet encore des structurations usufruit/nue-propriété, pour autant que les parties ne dénaturent pas la notion d'usufruit et pour autant que les valeurs retenues ne soient pas fantaisistes.

On notera que le SDA admet ici une durée de quinze ans, revenant sur ses précédentes décisions dans lesquelles il estimait qu'une durée de vingt ans était un minimum.

Tout est donc manifestement question de motivation in concreto de l'opération.