Un contribuable belge qui possède une seconde résidence en Belgique qu’il ne loue pas est imposé sur cet immeuble sur la base du revenu cadastral indexé du bien, majoré de 40 %. Un abattement forfaitaire de frais de 40 % est, par ailleurs, appliqué.

Le revenu cadastral est un revenu fictif, qui est censé représenter le revenu moyen normal net que rapporterait le bien sur une année s’il était mis en location. Traditionnellement, une taxation se fondant sur le revenu cadastral, même indexé, est bien plus avantageuse pour le contribuable qu’une imposition sur la base de la valeur locative réelle du bien.

Le droit fiscal belge prévoit que, pour les biens situés à l’étranger non donnés en location, la détermination du revenu immobilier doit se fonder sur la valeur locative du bien.

Jusqu’il y a peu, le contribuable belge qui était propriétaire d’une seconde résidence non louée à l’étranger était nettement désavantagé par rapport à celui qui en possédait une en Belgique. L’administration estimait, en effet, qu’il fallait prendre en considération, dans ce cas, la valeur locative réelle du bien.

Certes, les conventions préventives de double imposition conclues par la Belgique prévoient généralement que les revenus provenant d’un bien immobilier situé en dehors de la Belgique doivent être imposés dans ce pays. Cela ne signifie toutefois pas que la détermination du revenu d’un bien situé à l’étranger est sans incidence pratique sur le contribuable belge. En effet, la Belgique assortit, en principe, ses conventions d’une « clause de réserve de progressivité ». En vertu de ce type de clause, les revenus immobiliers étrangers doivent être pris en compte pour la détermination du taux de l’impôt dû en Belgique.

La Cour de justice de l’Union européenne a jugé, le 11 septembre 2014, que l’article 63 du Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne, qui garantit la libre circulation des capitaux, s’oppose à ce que la réglementation d’un état membre, en l’occurrence la Belgique, puisse avoir pour conséquence que la méthode de détermination des revenus des biens immobiliers conduise à ce que ceux provenant de biens immobiliers non donnés en location dans un autre état membre soient évalués à un montant supérieur à ceux provenant de tels biens situés en Belgique (pour une analyse de cet arrêt, voy. M. VAN BEIRS, « Taxation des revenus immobiliers étrangers et discrimination », Idefisc décembre 2014).

Le 2 juin 2015, la Cour d’appel d’Anvers a rendu un arrêt qui précise la manière de calculer le revenu d’un bien immobilier situé en France.

En l’espèce, des contribuables belges possédaient une résidence secondaire en France. Celle-ci ne faisait pas l’objet d’une location. L’administration ne contestait plus le fait que la détermination des revenus du bien immobilier ne pouvait pas être fondée sur sa valeur locative réelle. En cela, elle respectait la position de la Cour de justice.

Par contre, un différend subsistait entre l’administration et les contribuables concernant la manière de déterminer le revenu locatif à prendre en compte. Ni le droit fiscal belge ni l’arrêt de la Cour de justice du 11 septembre 2014 ne précisent en effet quelle méthode, en pratique, doit être utilisée.

Les contribuables estimaient qu’il fallait se référer à la méthode de calcul de la taxe foncière française, tandis que l’administration prenait, comme référence, celle de la taxe d’habitation, qui lui était plus favorable.

La Cour d’appel d’Anvers a donné gain de cause aux contribuables. Elle a notamment souligné le fait que la méthode de calcul de l’administration aboutissait, en soi, à obtenir une valeur locative brute. Pour rappel, le but était d’adopter une méthode d’évaluation qui se rapprochait le plus possible de celle utilisée en Belgique en ce qui concerne les secondes résidences non affectées à la location. Or, en Belgique, le revenu cadastral est un revenu locatif net. La Cour a donc estimé que la méthode d’évaluation de l’administration ne pouvait convenir, même si elle était quelque peu adaptée.

En outre, la Cour a relevé que la méthode de calcul des contribuables se basait directement sur une instruction administrative interne non contestée par l’administration.

La position de la Cour d’appel d’Anvers doit être approuvée. Après avoir été désavouée devant la Cour de justice en 2014, l’administration fiscale a tenté d’imposer une méthode d’évaluation du revenu d’une seconde résidence située à l’étranger et non louée qui lui était favorable. Une nouvelle fois, une juridiction lui a donné tort.

Een Belgische belastingplichtige die een tweede verblijfplaats bezit in België die hij niet verhuurt, wordt belast aan de hand van het geïndexeerd kadastraal inkomen van dit onroerend goed, vermeerderd met 40%. Hierbij wordt overigens een forfaitaire kostenaftrek van 40% toegepast.

Het kadastraal inkomen is een fictief inkomen, dat geacht wordt het gemiddeld normaal netto-inkomen van één jaar te vertegenwoordigen van een onroerend goed dat verhuurd wordt. Traditioneel is een belasting op basis van het kadastraal inkomen, zelfs geïndexeerd, veel voordeliger voor de belastingbetaler dan een belasting op basis van de werkelijke huurwaarde van het onroerend goed.

Het Belgisch fiscaal recht voorziet voor niet-verhuurde onroerende goederen gelegen in het buitenland, dat het onroerend inkomen bepaald moet worden aan de hand van de huurwaarde van het goed.

Een Belgische belastingplichtige, eigenaar van een niet-verhuurde tweede verblijfplaats in het buitenland, was duidelijk benadeeld ten opzichte van een belastingplichtige die een tweede verblijfplaats in België bezit. De administratie oordeelde inderdaad dat in dit geval de werkelijke huurwaarde in aanmerking moet genomen worden.

Bovendien voorzien de dubbele belastingverdragen die België heeft gesloten meestal dat inkomsten uit vastgoed gelegen buiten België in dat land moeten belast worden. Dit betekent echter niet dat de bepaling van de inkomsten uit een onroerend goed in het buitenland zonder praktische gevolgen blijft voor de Belgische belastingplichtige. Inderdaad, België neemt in beginsel in deze verdragen een 'progressiviteitsclausule' op. Aan de hand van dit soort clausules worden buitenlandse inkomsten uit onroerend goed meegenomen bij de bepaling van de belastingvoet in België.

In haar arrest van 11 september 2014 heeft het Hof van Justitie van de EU geoordeeld dat artikel 63 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie, dat het vrij verkeer van kapitaal garandeert, zich afzet tegen een reglementering van een lidstaat, in dit geval België, die zou kunnen leiden tot een bepalingsmethode van de inkomsten uit onroerende goederen waarbij inkomsten afkomstig van onroerende goederen die niet verhuurd worden en die in andere lidstaten gelegen zijn tegen een hoger bedrag gewaardeerd worden dan deze van zelfde onroerende goederen die in België gelegen zijn (voor een analyse van dit arrest verwijzen wij naar M. VAN BEIRS, “Belasting van de buitenlandse onroerende inkomsten en discriminatie”, Idefisc december 2014).

Op 2 juni 2015 heeft het Hof van Beroep te Antwerpen een arrest geveld dat de berekeningswijze van de huurwaarde van een onroerend goed gelegen in Frankrijk verduidelijkt.

In dit geval bezaten de Belgische belastingplichtigen een tweede verblijfplaats in Frankrijk, die niet verhuurd werd. De administratie betwistte niet langer het feit dat de bepaling van het inkomen uit een onroerend goed niet kan worden gebaseerd op de werkelijke huurwaarde. Op die manier werd het standpunt van het Hof van Justitie gerespecteerd.

Er bleef evenwel een betwisting bestaan tussen de administratie en de belastingplichtigen omtrent de berekeningswijze van de in aanmerking te nemen huurinkomsten. Noch het Belgisch belastingrecht, noch het arrest van het Hof van Justitie van 11 september 2014 geven aan welke methode in de praktijk moet worden toegepast.

De belastingplichtigen zijn van oordeel dat de methode voor de berekening op basis van de Franse onroerende voorheffing moet gebeuren, de administratie daarentegen gebruikt de 'taxe d'habitation' (woonbelasting) die voor haar voordeliger was.

Het Hof van Beroep in Antwerpen heeft de belastingplichtigen in het gelijk gesteld. Het Hof benadrukte dat de berekeningsmethode van de administratie in feite neerkwam op een brutohuurinkomst. Even ter herinnering: het doel was een waarderingsmethode te gebruiken die de methode die in België wordt toegepast voor niet-verhuurde tweede verblijfplaatsen zo dicht mogelijk zou benaderen. Maar in België is het kadastraal inkomen een netto huuropbrengst. Het Hof heeft dus geoordeeld dat de waarderingsmethode van de administratie niet voldeed, zelfs niet na enkele kleine aanpassingen.

Bovendien stelde het Hof dat de berekeningswijze van de belastingplichtigen zich direct baseerde op een interne instructie van de administratie die door de administratie zelf niet werd betwist.

Het standpunt van het Hof van Beroep te Antwerpen verdient bijval. Na te zijn verworpen door het Hof van Justitie in 2014, heeft de administratie getracht een waarderingsmethode op te leggen voor niet-verhuurde tweede verblijfplaatsen in het buitenland die voor haar gunstig uitviel. Eens te meer werd zij door de rechtspraak in het ongelijk gesteld.