Le précompte immobilier est un impôt annuel sur les immeubles, calculé sur la base du revenu cadastral. Il est dû, en principe, par tout propriétaire d’un bien immobilier situé en Belgique et, plus généralement, par tout titulaire d’un droit réel sur celui-ci au 1er janvier de l’exercice d’imposition.

Le droit fiscal belge prévoit que le précompte peut, sur demande de l’intéressé, être réduit ou faire l’objet d’une exonération dans certaines situations comme, par exemple, quand le bien immobilier est improductif, c’est-à-dire lorsqu’il ne peut rapporter aucun revenu.

Pour obtenir la réduction ou l’exonération du précompte immobilier, le titulaire du droit réel sur le bien doit notamment démontrer que l’improductivité du bien est involontaire, c’est-à-dire qu’elle est réellement indépendante de sa volonté. Traditionnellement, de nombreux litiges opposent les contribuables à l’administration à ce sujet.

Cela s’explique principalement par le fait que le droit fiscal belge ne donne aucune précision réelle en la matière. Tout au plus prévoit-il que la seule mise simultanée en location et en vente du bien par le contribuable n’établit pas suffisamment l’improductivité. Il ne donne toutefois aucun critère concret qui permettrait de déterminer qu’un bien improductif l’est d’une manière volontaire ou involontaire.

La Cour d’appel de Gand a rendu, le 13 janvier 2015, un arrêt intéressant en ce qui concerne le caractère involontaire de l’improductivité.

En l’espèce, des entrepôts n’avaient pas pu être loués car le propriétaire n’avait pas trouvé de locataires. Aucune activité n’y avait donc eu lieu. L’administration refusait de reconnaître que les entrepôts avaient été improductifs et que cette improductivité avait été involontaire, malgré le fait que le contribuable lui avait communiqué plusieurs pièces qui permettaient d’en attester.

La Cour d’appel de Gand a reconnu qu’aucune imposition n’était due, car il résultait des pièces produites par le propriétaire, notamment d’attestations d’agents immobiliers, que les biens avaient effectivement été improductifs. En outre, elle a jugé que le propriétaire avait fait suffisamment d’efforts au cours de l’exercice d’imposition litigieux pour les rendre productifs. Selon la Cour, le fait qu’il ait placé des annonces de location et procédé à l’impression de plans publicitaires (également traduits pour des visites à l’étranger) permettait de démontrer qu’il avait tenté de les louer et, par conséquent, que l’improductivité des entrepôts était involontaire.

Cet arrêt doit être approuvé car la Cour d’appel de Gand y condamne une vision exagérément restrictive du caractère involontaire de l’improductivité, souvent soutenue jusqu’alors par l’administration d’une manière injustifiée.

De onroerende voorheffing is een jaarlijkse belasting op onroerende goederen die wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen. In beginsel is deze voorheffing verschuldigd door alle eigenaars van vastgoed dat gelegen is in België en, meer in het algemeen, op 1 januari van het fiscale jaar door de houder van een zakelijk recht daarop .

Het Belgisch fiscaal recht voorziet dat de voorheffing kan worden verminderd op verzoek van de betrokkene of hij in bepaalde situaties daarvan kan worden vrijgesteld worden, zoals wanneer het onroerend goed improductief is, met andere woorden geen inkomsten meer genereert.

Om te genieten van vermindering of vrijstelling van de onroerende voorheffing moet de houder van een zakelijk recht op het onroerend goed aantonen dat deze improductiviteit onvrijwillig is, met andere woorden volledig onafhankelijk van zijn wil. Zoals altijd zijn er vele geschillen tussen de belastingplichtigen en de administratie rond dit onderwerp.

Dat is voornamelijk te verklaren doordat het Belgische belastingrecht geen echte details over dit onderwerp geeft. Dit bepaalt ten hoogste dat het tegelijkertijd te huur en te koop zetten van het onroerend goed door de belastingplichtige niet voldoende is om de improductiviteit aan te tonen. Het bevat evenwel geen concrete criteria die zouden kunnen leiden tot de bepaling of een onroerend goed vrijwillig of onvrijwillig improductief is.

Het Hof van Beroep te Gent heeft op 13 januari 2015 een interessant vonnis geveld met betrekking tot het onvrijwillig karakter van improductiviteit.

In deze zaak werden magazijnen niet verhuurd omdat de eigenaar geen huurders gevonden had. Er vond bijgevolg geen enkele activiteit plaats. De administratie weigerde de magazijnen als improductief te erkennen en beschouwde ze als onvrijwillig improductief, hoewel de belastingplichtige meerdere stukken had overgemaakt die het tegendeel bewezen.

Het Hof van Beroep te Gent heeft erkend dat geen enkele belasting verschuldigd is, want er bleek uit de stukken voorgelegd door de eigenaar, met name uit bevestigingen door vastgoedmakelaars, dat de onroerende goederen inderdaad improductief waren geweest. Daarenboven heeft het Hof geoordeeld dat de eigenaar voldoende inspanningen geleverd had tijdens de betrokken belastingperiode om ze productief te maken. Volgens het Hof was het gegeven dat hij verhuuradvertenties heeft geplaatst en ook reclamedocumenten heeft laten drukken (zelfs vertaald voor bezoeken aan het buitenland) voldoende om te bewijzen dat hij geprobeerd had de panden te verhuren en dat bijgevolg de improductiviteit van de magazijnen onvrijwillig was.

Dit arrest moet worden toegejuicht omdat het Hof van Beroep te Gent er een overdreven repressieve visie op het onvrijwillig karakter van improductiviteit veroordeelt, die tot dan door de administratie dikwijls ten onrechte werd aangewend.