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Quand sous-location rime avec simulation

Lorsque le propriétaire d’un immeuble agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé loue ce bien, l’utilisation privée ou professionnelle qu’en fait le locataire est déterminante d’un point de vue fiscal. En effet, en l’absence d’affectation professionnelle, le propriétaire reste taxé sur base du revenu cadastral indexé. Par contre, en cas d’affectation professionnelle qu’elle soit le fait d’une société ou d’une personne physique, le bailleur sera imposé sur base du montant total des loyers après déduction de frais, fixés forfaitairement par la loi à 40% du montant brut des loyers. Dans ce contexte, la sous-location est apparue comme un moyen efficace d’éviter la taxation sur base des loyers réels.

En effet, un bailleur désirant loué son bien à une personne qui l’affecte à son activité professionnelle [sachant qu’il sera taxé sur base des loyers réels] décide de louer son immeuble à un intermédiaire. Celui-ci sous-louera ensuite l’immeuble à la personne qui souhaitait l’affecter à l’exercice de son activité.

Ainsi, le bailleur reste taxé sur base du revenu cadastral. Le locataire principal, percevant également un loyer, ne sera pas imposé au titre de revenus immobiliers. Il sera taxé, à titre de revenus divers, sur la différence positive entre le montant des loyers perçus et ceux dont il s’est acquitté auprès du bailleur principal.

Face à ce type d’opération, l’administration soutient que l’interposition du sous-locataire est simulée. Partant, elle en conclut que cette sous-location lui est inopposable.

Les cours et tribunaux considèrent qu’il y a simulation lorsque les parties n’ont pas accepté l’ensemble des conséquences des rapports juridiques qu’elles ont créés.

La jurisprudence aura ainsi égard au montant des loyers et à la portée effective donnée aux actes conclus entre les parties. Ainsi, la Cour d’appel d’Anvers, dans un arrêt du 11 janvier 1999, a déduit qu’il y avait simulation vu que d’une part, les montants des loyers étaient identiques et que d’autre part, le sous-locataire était directement en contact avec le bailleur principal. La jurisprudence tient également compte de la simultanéité des conventions.

La Cour d’appel de Liège a, dans un arrêt du 27 juin 2001, décidé qu’il y avait simulation vu que le bien faisant l’objet du litige était antérieurement donné en location directement par le bailleur principal au sous-locataire. L’interposition d’un tiers, en l’occurrence le fils du bailleur principal, ne se justifiait aucunement. La Cour a également relevé qu’aucune affectation du bien n’avait été prévue dans le contrat principal entre le bailleur et le locataire principal.

Par contre, toujours selon la jurisprudence, dès lors que tous les intervenants remplissent sincèrement les rôles dont ils se prévalent à l’égard de l’administration, les conséquences légales qui y sont attachées lui sont pleinement opposables. Les parties ne font ainsi qu’user de la liberté des conventions.

La Cour d’appel de Bruxelles avait d’ailleurs, dans un arrêt du 22 janvier 1991, conclu à l’absence de simulation en se basant sur les considérations suivantes. Il n’existait aucun contact direct entre le sous-locataire et le bailleur principal, les loyers étaient payés par le sous-locataire au locataire. Ces loyers étaient supérieurs aux loyers dus par le locataire au profit du bailleur principal. L’ensemble de ces indices a été considéré par la Cour comme indiquant que les parties avaient accepté l’ensemble des conséquences de leurs actes.

Il y aurait dès lors simulation si les parties n’acceptent pas l’ensemble des conséquences des actes juridiques qu’elles ont posés. Pour vérifier ce point, la jurisprudence aura égard à un faisceau d’éléments précis et concordants tels, entre autres, la simultanéité des conventions, le montant des loyers, le contact direct entre le bailleur principal et le sous-locataire.

Sabrina SCARNA

Thème : L'immobilier

Auteur : Sabrina Scarna

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