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Apport d'un bien immeuble en société suivi de la revente des actions: pas de simulation

Dans la pratique, certains s’inquiètent lors de la vente des actions d’une société immobilière de la possibilité éventuelle pour le fisc d’invoquer la théorie de la simulation.

La vente d’une société immobilière est cependant fondamentalement différente de la vente de l’immeuble, les conséquences juridiques sont différentes. On ne peut raisonnablement soutenir qu’en cédant les actions de la société immobilière, les parties se retrouvent dans la même situation juridique que si elles avaient cédé l’immeuble.

En revanche, l’administration peut critiquer l’opération et invoquer l’absence d’affectio societatis si elle est en mesure de démontrer que dès l’acte d’apport de l’immeuble à la société, l’apportant avait déjà l’intention de revendre les actions de la société.

Il s’agit d’établir l’absence d’affectio societatis dans le chef du prétendu apportant et donc que, dès l’origine, le but de l’opération était de réaliser une vente d’immeuble pure et simple.

La simulation peut ainsi résulter notamment de la concomitance de l’acte d’apport et de la cession des actions attribuées en rémunération de cet apport.

Notons que même lorsque la cession des actions intervient à très bref délai après l’apport de l’immeuble, l’administration n’aboutit pas nécessairement à établir la simulation.

Un arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles du 1er décembre 2000 confirmant une décision du Tribunal de première instance de Bruxelles en fournit une illustration intéressante.

Ainsi, le 15 mai 1979, une dame apporte à une SARL de droit luxembourgeois ses droits indivis dans un immeuble situé à Uccle. Son apport est rémunéré par 1000 parts sociales. L’acte est enregistré à Luxembourg, les droits d’apport de 1% sont payés au Grand-Duché et un droit fixe en Belgique.

Par convention sous seing privé intervenue moins de deux mois après l’apport, l’apportante cède ses 1000 parts sociales moyennant une rente viagère mensuelle de 10.000 BEF payable à compter du 1er juin 1982. Elle décède le 18 août 1982. Le receveur de l’enregistrement considère que l’apport suivi de la vente des parts sociales est simulé et réclame le paiement des droits de mutation immobilière de 12,5 % sur la valeur des droits indivis apportés en 1979.

L’administration avait invoqué les éléments suivants : la « nationalité » luxembourgeoise de la société bénéficiaire de l’apport, la représentation de l’apportante par un mandataire à l’acte d’apport, l’attribution de pouvoirs étendus dans la société au futur cessionnaire, la localisation du siège social de la société au domicile du cessionnaire.

La Cour d’appel de Bruxelles a considéré que ces éléments ne révélaient pas l’absence d’affectio societatis dans le chef de l’apportante et ce, nonobstant le fait que l’acte de cession des parts était intervenu dans un délai très bref par rapport à l’acte d’apport.

La Cour d’appel confirme ainsi le jugement rendu par le Tribunal de première instance de Bruxelles qui avait fait, par ailleurs, l’objet de critiques de l’administration de l’enregistrement. En effet, il était reproché au premier juge d’avoir analysé chaque « indice de simulation » de manière séparée plutôt que de les envisager globalement. L’administration s’était alors félicitée de l’introduction dans le Code des droits d’enregistrement d’une disposition anti-abus de droit permettant d’envisager les opérations dans leur globalité. Cependant, nous ne pensons pas que la disposition anti-abus permette de requalifier une vente d’actions en vente d’immeuble, les effets juridiques étant totalement distincts.

Sophie VANHAELST

Thème : L'immobilier

Auteur : Sophie Vanhaelst

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