De wet van 14 oktober 2018 heeft, vanaf 1 januari 2019, het belastingregime van de verhuur van onroerend goed tussen beroepsmensen die belastingplichtig zijn en die tot dan door een principiële vrijstelling gekenmerkt werd, gewijzigd.
Voortaan kunnen de partijen aan het huurcontract kiezen voor de belasting van de huurinkomsten, wat de handelingen van beroepsmensen in de immobiliënsector zeer erg vergemakkelijken en die tot nu de vooraf betaalde belastingen enkel konden terugkrijgen via complexe handelingen zoals onroerende leasing.
Sinds 1 januari jongstleden laat een eenvoudige verhuur van onroerend goed aan de verhuurder toe om de aftrekbaarheid van belastingen te eisen die hij heeft betaald op de bouw of de radicale renovatie van het goed. Hiervoor volstaat het dat de volgende voorwaarden vervuld zijn:
- het contract moet ten bezwarende titel zijn;
- het moet een duur hebben van meer dan 6 maanden;
- de verhuurder en de huurder moeten belastingplichtig zijn;
- de huurder moet het goed uitsluitend gebruiken voor een economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige geeft;
- de verhuurder en de huurder moeten gezamenlijk kiezen voor de belasting van de verhuur;
- de belastingen die de onroerende werken aan het betrokken gebouw belasten en die specifiek betrekking hebben op zijn bouw of radicale of grote renovatie mogen niet verschuldigd geweest zijn vóór 1 oktober 2018.
De aftrekbaarheid van de BTW op goederen en diensten die betrekking hebben op de bouw van het gebouw zal echter pas definitief verworven zijn voor de verhuurder als hij het gebouw effectief gebruikt voor belastbare verrichtingen gedurende een periode van 25 jaar.
Indien de huurder, tijdens deze période, het gebouw niet meer gebruikt voor verrichtingen die onderworpen zijn aan de BTW (zoals handelshuur met optie) dan zal de afgetrokken BTW herzien worden in het voordeel van de administratie, ten belope van 1/25e per jaar dat nog loopt tot het einde van de revisieperiode.
Bij een opzeg van een huurovereenkomst en de ondertekening van een nieuwe huurovereenkomst moet er in principe geen revisie worden uitgevoerd, voor zover dat de nieuwe huurovereenkomst welteverstaan ook onderworpen is aan de belasting.
Hetzelfde geldt in geval van overdracht van het goed tijdens de huur, voor zover dat het goed verder verhuurd worden met BTW na de overdracht. De eventuele revisies die voortkomen uit latere wijzigingen in het gebruik van het goed zullen in hoofde van de cessionaris (nieuwe eigenaar) moeten uitgevoerd worden.
De federale wetgever heeft de zorg om de modaliteiten vast te stellen die in acht moeten genomen worden in het kader van de optie voor de onderwerping van de huur aan de BTW aan de Koning overgelaten.
Bijzonder eigenaardig actueel, het koninklijk besluit van 7 november 2019 dat zonet werd gepubliceerd getuigt hier van een grote soepelheid. Het volstaat inderdaad dat een optieverklaring wordt ondertekend door de partijen en dit ten laatste op het moment dat de huurovereenkomst uitwerking heeft, en dat het de volledige identiteit van de partijen weergeeft, alsook de wil van de partijen om de huur te onderwerpen aan de belasting en de aanvangsdatum van de optie.
De optieverklaring kan onder eender welke vorm gebeuren en meer bepaald onder de vorm van een eenvoudige pro fisco verklaring in de huurovereenkomst. Ze moet niet hernieuwd worden in geval van stilzwijgende verlenging van de overeenkomst.