La loi du 14 octobre 2018 a modifié, à partir du 1er janvier 2019, le régime TVA de la location immobilière entre professionnels assujettis à la taxe, caractérisé jusque là par une exemption de principe.

Dorénavant, les parties au contrat de location peuvent opter pour la taxation des loyers, ce qui facilite grandement les opérations des professionnels de l’immobilier, qui ne pouvaient jusqu’ici récupérer les taxes payées en amont que par le biais d’opérations complexes comme le leasing immobilier.

Depuis le 1er janvier dernier, une simple location immobilière permet au bailleur de revendiquer la déductibilité des taxes qu’il a supportées sur la construction ou la rénovation radicale du bien. Il suffit pour ce faire que les conditions suivantes soient remplies :

1. le contrat doit être à titre onéreux ;
2. il doit avoir une durée supérieure à 6 mois ;
3. le bailleur et le preneur doivent être assujettis à la taxe ;
4. le preneur doit utiliser exclusivement le bien pour l’activité économique lui conférant la qualité d’assujetti ;
5. le bailleur et le preneur doivent opter conjointement pour la taxation de la location ;
6. les taxes grevant les travaux immobiliers relatifs au bâtiment concerné et qui concourent spécifiquement à sa construction ou à sa rénovation radicale ou importante ne peuvent avoir été exigibles avant le 1er octobre 2018.

La déduction de la TVA sur les biens et prestations qui ont concouru à la construction du bâtiment ne sera toutefois définitivement acquise au bailleur que s’il utilise effectivement l’immeuble pour des opérations taxées pendant une période de 25 ans.

Si, au cours de cette période, le bailleur n’utilise plus le bâtiment pour des opérations soumises à la TVA (comme le bail commercial avec option), la TVA déduite sera révisée en faveur de l’administration, à concurrence d’1/25ème par année restant à courir jusqu’au terme de la période de révision.

Dans l’hypothèse d’une résiliation du bail et de la signature d’un nouveau bail, aucune révision ne doit en principe être effectuée, pour autant bien entendu que le nouveau bail soit également soumis à la taxe.

Il en va de même en cas de cession du bien en cours de bail, pour autant que le bien continue à être loué avec TVA après la cession. Les éventuelles révisions résultant de modifications ultérieures dans l’utilisation du bien devront être effectuées dans le chef du cessionnaire (nouveau propriétaire).

Le législateur fédéral a laissé au Roi le soin de déterminer les modalités à observer dans le cadre de l’option pour la soumission du bail à la TVA.

Chose assez rare actuellement, l’arrêté royal du 7 novembre 2019, qui vient d’être publié, fait à cet égard preuve d’une grande souplesse. Il suffit en effet qu’une déclaration d’option soit signée par les parties au plus tard au moment où le contrat de location produit ses effets, et qu’elle précise l’identité complète des parties, l’identification de l’immeuble concerné, ainsi que la volonté des parties de soumettre la location à la taxe et la date de prise de cours de l’option.

La déclaration d’option peut se faire sous n’importe quelle forme, et notamment sous forme de simple déclaration pro fisco dans le contrat de location. Elle ne doit pas être renouvelée en cas de tacite reconduction du contrat.

De wet van 14 oktober 2018 heeft, vanaf 1 januari 2019, het belastingregime van de verhuur van onroerend goed tussen beroepsmensen die belastingplichtig zijn en die tot dan door een principiële vrijstelling gekenmerkt werd, gewijzigd.

Voortaan kunnen de partijen aan het huurcontract kiezen voor de belasting van de huurinkomsten, wat de handelingen van beroepsmensen in de immobiliënsector zeer erg vergemakkelijken en die tot nu de vooraf betaalde belastingen enkel konden terugkrijgen via complexe handelingen zoals onroerende leasing.

Sinds 1 januari jongstleden laat een eenvoudige verhuur van onroerend goed aan de verhuurder toe om de aftrekbaarheid van belastingen te eisen die hij heeft betaald op de bouw of de radicale renovatie van het goed. Hiervoor volstaat het dat de volgende voorwaarden vervuld zijn:

1. het contract moet ten bezwarende titel zijn;
2. het moet een duur hebben van meer dan 6 maanden;
3. de verhuurder en de huurder moeten belastingplichtig zijn;
4. de huurder moet het goed uitsluitend gebruiken voor een economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige geeft;
5. de verhuurder en de huurder moeten gezamenlijk kiezen voor de belasting van de verhuur;
6. de belastingen die de onroerende werken aan het betrokken gebouw belasten en die specifiek betrekking hebben op zijn bouw of radicale of grote renovatie mogen niet verschuldigd geweest zijn vóór 1 oktober 2018.

De aftrekbaarheid van de BTW op goederen en diensten die betrekking hebben op de bouw van het gebouw zal echter pas definitief verworven zijn voor de verhuurder als hij het gebouw effectief gebruikt voor belastbare verrichtingen gedurende een periode van 25 jaar.

Indien de huurder, tijdens deze période, het gebouw niet meer gebruikt voor verrichtingen die onderworpen zijn aan de BTW (zoals handelshuur met optie) dan zal de afgetrokken BTW herzien worden in het voordeel van de administratie, ten belope van 1/25e per jaar dat nog loopt tot het einde van de revisieperiode.

Bij een opzeg van een huurovereenkomst en de ondertekening van een nieuwe huurovereenkomst moet er in principe geen revisie worden uitgevoerd, voor zover dat de nieuwe huurovereenkomst welteverstaan ook onderworpen is aan de belasting.

Hetzelfde geldt in geval van overdracht van het goed tijdens de huur, voor zover dat het goed verder verhuurd worden met BTW na de overdracht. De eventuele revisies die voortkomen uit latere wijzigingen in het gebruik van het goed zullen in hoofde van de cessionaris (nieuwe eigenaar) moeten uitgevoerd worden.

De federale wetgever heeft de zorg om de modaliteiten vast te stellen die in acht moeten genomen worden in het kader van de optie voor de onderwerping van de huur aan de BTW aan de Koning overgelaten.

Bijzonder eigenaardig actueel, het koninklijk besluit van 7 november 2019 dat zonet werd gepubliceerd getuigt hier van een grote soepelheid. Het volstaat inderdaad dat een optieverklaring wordt ondertekend door de partijen en dit ten laatste op het moment dat de huurovereenkomst uitwerking heeft, en dat het de volledige identiteit van de partijen weergeeft, alsook de wil van de partijen om de huur te onderwerpen aan de belasting en de aanvangsdatum van de optie.

De optieverklaring kan onder eender welke vorm gebeuren en meer bepaald onder de vorm van een eenvoudige pro fisco verklaring in de huurovereenkomst. Ze moet niet hernieuwd worden in geval van stilzwijgende verlenging van de overeenkomst.