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La TVA sur la location immobilière entre assujettis

La loi du 14 octobre 2018 a modifié, à partir du 1er janvier 2019, le régime TVA de la location immobilière entre professionnels assujettis à la taxe, caractérisé jusque là par une exemption de principe.

Dorénavant, les parties au contrat de location peuvent opter pour la taxation des loyers, ce qui facilite grandement les opérations des professionnels de l’immobilier, qui ne pouvaient jusqu’ici récupérer les taxes payées en amont que par le biais d’opérations complexes comme le leasing immobilier.

Depuis le 1er janvier dernier, une simple location immobilière permet au bailleur de revendiquer la déductibilité des taxes qu’il a supportées sur la construction ou la rénovation radicale du bien. Il suffit pour ce faire que les conditions suivantes soient remplies :

  1. le contrat doit être à titre onéreux ;
  2. il doit avoir une durée supérieure à 6 mois ;
  3. le bailleur et le preneur doivent être assujettis à la taxe ;
  4. le preneur doit utiliser exclusivement le bien pour l’activité économique lui conférant la qualité d’assujetti ;
  5. le bailleur et le preneur doivent opter conjointement pour la taxation de la location ;
  6. les taxes grevant les travaux immobiliers relatifs au bâtiment concerné et qui concourent spécifiquement à sa construction ou à sa rénovation radicale ou importante ne peuvent avoir été exigibles avant le 1er octobre 2018.

La déduction de la TVA sur les biens et prestations qui ont concouru à la construction du bâtiment ne sera toutefois définitivement acquise au bailleur que s’il utilise effectivement l’immeuble pour des opérations taxées pendant une période de 25 ans.

Si, au cours de cette période, le bailleur n’utilise plus le bâtiment pour des opérations soumises à la TVA (comme le bail commercial avec option), la TVA déduite sera révisée en faveur de l’administration, à concurrence d’1/25ème par année restant à courir jusqu’au terme de la période de révision.

Dans l’hypothèse d’une résiliation du bail et de la signature d’un nouveau bail, aucune révision ne doit en principe être effectuée, pour autant bien entendu que le nouveau bail soit également soumis à la taxe.

Il en va de même en cas de cession du bien en cours de bail, pour autant que le bien continue à être loué avec TVA après la cession. Les éventuelles révisions résultant de modifications ultérieures dans l’utilisation du bien devront être effectuées dans le chef du cessionnaire (nouveau propriétaire).

Le législateur fédéral a laissé au Roi le soin de déterminer les modalités à observer dans le cadre de l’option pour la soumission du bail à la TVA.

Chose assez rare actuellement, l’arrêté royal du 7 novembre 2019, qui vient d’être publié, fait à cet égard preuve d’une grande souplesse. Il suffit en effet qu’une déclaration d’option soit signée par les parties au plus tard au moment où le contrat de location produit ses effets, et qu’elle précise l’identité complète des parties, l’identification de l’immeuble concerné, ainsi que la volonté des parties de soumettre la location à la taxe et la date de prise de cours de l’option.

La déclaration d’option peut se faire sous n’importe quelle forme, et notamment sous forme de simple déclaration pro fisco dans le contrat de location. Elle ne doit pas être renouvelée en cas de tacite reconduction du contrat.

Thème : La TVA

Auteur : Martin Van Beirs

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