Inzake de onroerende fiscaliteit heeft het Europese Hof van Justitie heeft op 27 september 2012 een interessant arrest geveld over de BTW-regeling voor het verlenen van diensten in verband met de verhuur van commerciële oppervlakten (zaak C-392/11).

De feiten die aanleiding geven tot deze zaak zijn de volgende. FFW is een advocatenkantoor dat in Londen kantoren heeft gehuurd. De huurovereenkomst bepaalt dat de lokalen gehuurd zijn tegen de betaling van drie soorten vergoedingen die respectievelijk overeenkomen met (i) de bezetting van de lokalen, (ii) de bijdrage van FFW in de kosten voor de verzekering van het gebouw en (iii) het verlenen van diensten die, volgens het huurcontract, verplicht door de verhuurder verleend worden.

Deze diensten omvatten onder meer het aanleveren van water, verwarming in het gehele gebouw, de herstellingen aan structuren en machines van het gebouw (in het bijzonder de liften), het reinigen van de gemeenschappelijke delen, alsook de bewaking van het gebouw.

Het huurcontract bepaalt dat, indien de huurder deze drie types van vergoedingen niet betaalt, de verhuurder het contract kan opzeggen.

In dergelijke omstandigheden moet men de vraag stellen of de onroerende verhuring en het verlenen van diensten verbonden aan deze verhuring, moeten geanalyseerd worden als zouden ze een unieke prestatie vormen, volledig vrijgesteld van BTW, of als meerdere onafhankelijke prestaties die afzonderlijk gewaardeerd worden voor wat betreft hun onderwerping aan de BTW.

Volgens het Hof is het aan de rechtbank naar dewelke de zaak werd verwezen, om te bepalen of, in de specifieke omstandigheden van de zaak, de betrokken transacties zodanig verbonden zijn dat ze moeten beschouwd worden als zouden ze een unieke prestatie van onroerende verhuring vormen. Niettemin geeft het Hof hiervoor waardevolle elementen van interpretatie.

Dus, met het oog op dit onderzoek kan de inhoud van een huurovereenkomst een belangrijke aanwijzing bevatten voor wat betreft de appreciatie van het unieke karakter van de prestatie. In dit verband vestigt het Hof er de aandacht op dat de economische reden voor de afsluiting van de overeenkomst niet alleen het verkrijgen van het recht om de betrokken plaatsen te bezetten is, maar het verkrijgen, door de huurder, van een geheel van prestaties van diensten. Zo duidt de huurovereenkomst in dit geval een unieke prestatie aan, overeengekomen tussen de verhuurder en de huurder.

Volgens het Hof vormt de mogelijkheid die aan de verhuurder in de huurovereenkomst wordt gegeven om deze op te zeggen, indien de huurder de huurlasten niet betaalt, een aanwijzing die in het voordeel van het bestaan van een unieke prestatie pleit.

Het Hof is bovendien van mening dat zowel de onroerende verhuring als de prestaties van diensten die hieraan verbonden zijn, objectief zo’n prestatie kunnen vormen. Inderdaad, het verkrijgen van de desbetreffende prestaties zou niet kunnen gezien worden als een einde makend op zich voor een gemiddelde huurder van lokalen, zoals deze in kwestie, maar vormt eerder de manier om in de beste omstandigheden te profiteren van de belangrijkste prestatie, zijnde de verhuring van commerciële oppervlakten.

Aan de andere kant laat de situatie waarin de prestaties van diensten door een derde zouden kunnen verleend worden, eerder dan door de verhuurder zelf, niet toe om de besluiten dat deze geen unieke prestatie kunnen vormen, in het geval van deze zaak.

Deze nieuwe rechtspraak benadrukt alle aandacht die moet worden gegeven aan het opstellen van huurovereenkomsten voor onroerende goederen, teneinde zich te verzekeren van het voordeel van het vooropgestelde fiscale regime.