En matière de fiscalité immobilière, la Cour européenne de justice a rendu le 27 septembre 2012 un intéressant arrêt portant sur le régime TVA afférent aux prestations de services relatives à la location de surfaces commerciales (affaire C-392/11).

Les faits ayant donné lieu à cet arrêt sont les suivants. FFW est un cabinet d’avocats qui a pris en location des bureaux à Londres. Le contrat de bail stipule que les locaux sont loués contre le versement de trois types de redevances correspondant respectivement (i) à l’occupation des locaux, (ii) à la quote-part de FFW des coûts d’assurance de l’immeuble et (iii) aux prestations de services qui sont, selon le contrat de bail, obligatoirement fournies par le bailleur.

Ces prestations incluent, entre autres, la fourniture d’eau, le chauffage dans l’ensemble de l’immeuble, les réparations de structures et de machineries de ce dernier (notamment les ascenseurs), le nettoyage des parties communes ainsi que le gardiennage de l’immeuble.

Le contrat de bail stipule que, dans le cas où le locataire ne s’acquitte pas de ces trois types de redevances, le bailleur peut résilier le contrat.

En de telles circonstances, la question est de savoir si la location immobilière et les prestations de services liées à cette location doivent s’analyser comme constituant une prestation unique, entièrement exonérée de TVA, ou plusieurs prestations indépendantes appréciées séparément en ce qui concerne leur soumission à la TVA.

Selon la Cour, il appartient à la juridiction de renvoi de déterminer si, dans les circonstances particulières de l’affaire, les opérations concernées sont à ce point liées entre elles qu’elles doivent être regardées comme constituant une prestation unique de location immobilière. Toutefois, la Cour donne, à cet égard, de précieux éléments d’interprétation.

Ainsi, aux fins de cet examen, le contenu d’un contrat de bail peut constituer un indice important en ce qui concerne l’appréciation du caractère unique de la prestation. A cet égard, la Cour relève que la raison économique de la conclusion du contrat est non seulement l’obtention du droit d’occuper les lieux concernés mais l’obtention, par le locataire, d’un ensemble de prestations de services. Ainsi, le contrat de bail désigne en cette affaire une prestation unique, convenue entre le bailleur et le locataire.

Selon la Cour, la faculté donnée au bailleur, dans le contrat de bail, de résilier celui-ci dans le cas où le locataire n’acquitte pas les charges locatives constitue un indice militant en faveur de l’existence d’une prestation unique.

Par ailleurs, la Cour est d’avis que la location immobilière ainsi que les prestations de services liées à celle-ci peuvent objectivement constituer une telle prestation. En effet, l’obtention des prestations concernées ne saurait être perçue comme constituant une fin en soi pour un locataire moyen de locaux tels que ceux en cause, mais constitue plutôt le moyen de bénéficier, dans les meilleures conditions, de la prestation principale, à savoir la location de surfaces commerciales.

En revanche, la circonstance que des prestations de services pourraient être fournies par un tiers, plutôt que par le bailleur lui-même, ne permet pas de conclure que celles-ci ne peuvent pas constituer, dans les circonstances de cette affaire, une prestation unique.

Cette nouvelle jurisprudence souligne toute l’attention qu’il faut accorder à la rédaction des contrats de location de biens immeubles pour s’assurer le bénéfice du régime fiscal envisagé.