Le propriétaire d’un terrain à bâtir ou à lotir qui envisage de rentabiliser celui-ci, se trouve fréquemment confronté à la question de la construction juridique optimale pour accueillir son projet immobilier.
Les contrats de leasing immobilier, issus des nécessités de la pratique et très fréquents en matière de financement d’immeubles, peuvent, selon la manière dont ils sont conçus et rédigés, donner lieu dans le chef de la personne physique qui concède le droit, soit à des revenus immobiliers, taxables par globalisation avec les autres revenus, soit à des revenus mobiliers taxables sur une base imposable limitée à la part d’intérêt contenue dans le versement des redevances (ce qui est de loin préférable).
En effet, l’article 10, § 2 du Code des impôts sur les revenus, énonce que ne constituent pas des revenus immobiliers, les sommes qui sont obtenues par la personne physique pour avoir concédé un droit d’usage sur des biens immobiliers bâtis, en vertu d’une convention non résiliable d’emphytéose, de superficie ou de « droits immobiliers similaires ». Certaines conditions sont bien entendu posées par le Code : il faut que les paiements échelonnés permettent de couvrir la reconstitution intégrale du capital investi, les intérêts et charges de l’opération, ou la valeur vénale du bâtiment, et que la propriété de la construction soit, au terme du contrat, transférée de plein droit à l’utilisateur, ou par l’intermédiaire d’une option d’achat consentie à celui-ci.
Lorsque ces différentes conditions sont remplies – et elles le sont souvent, dans la pratique, vu le régime fiscal intéressant – les redevances payées à la personne physique constituent des revenus mobiliers, taxables au taux de 25 %, et sur une base fortement réduite, puisque limitée à l’intérêt contenu dans les redevances, à l’exclusion du capital.
L’administration a toujours eu tendance à interpréter cette disposition de manière restrictive et à considérer que les droits immobiliers similaires visés par l’article 10 du Code, devaient être des droits réels (en nombre restreint et énumérés de manière exhaustive par le Code civil) et non des droits de créance (dont la forme est, en revanche, abandonnée à l’imagination plus ou moins fertile des parties).
Ainsi, si le droit concédé ne prenait pas la forme d’un des droits réels immobiliers énumérés par le Code civil (emphytéose, superficie, usage, etc.), l’administration refusait ce régime fiscal de faveur applicable aux redevances, et considérait l’ensemble de celles-ci comme des revenus immobiliers de l’exercice en cours (ce qui était très désavantageux, puisque les redevances étaient alors globalisées avec les autres revenus).
La Cour de cassation a cependant tranché récemment, dans un arrêt du 24 avril 2015, cette controverse. Cette décision intéressera au premier chef les personnes physiques qui ont l’intention de lotir un terrain leur appartenant en vue d’y ériger des constructions, ou de procéder à une promotion immobilière sur un terrain leur appartenant (voire à une rénovation importante), et qui sont à la recherche de solutions de financement alternatives.
Dans le dossier soumis à la Cour de cassation, la Cour d’appel d’Anvers avait considéré que constituait bien un « droit immobilier similaire », au sens de l’article 10 du Code, un contrat de leasing de 9 ans fondé sur un contrat de bail (et non, comme ils le sont traditionnellement, sur un contrat d’emphytéose ou de superficie). En l’espèce, il s’agissait d’un simple droit d’utilisation analogue à un bail, d’une durée de 9 ans.
La Cour d’appel d’Anvers a considéré que la constitution de ce droit répondait à la notion de « droit immobilier similaire », et a dégrevé la taxation qui avait été établie sur la base du total des loyers, considérés comme revenus immobiliers.
L’administration a introduit un pourvoi en cassation, mais la Cour de cassation a rejeté celui-ci, considérant que la Cour d’appel d’Anvers avait, avec raison, décidé qu’un droit d’usage de 9 ans fondé sur un contrat de bail, constituait bien un « droit immobilier similaire ».
Ceci permettra peut-être aux personnes physiques désireuses d’exploiter les meilleures possibilités, économiques et fiscales, d’un terrain leur appartenant, de concevoir leur projet avec un peu plus de souplesse.