La constitution d'un droit réel de superficie ou d'emphytéose peut s'avérer fiscalement avantageuse dans bien des cas.
Ainsi, une personne physique qui possède un terrain et désire y ériger un bâtiment pourrait conclure un contrat de superficie avec sa société. Le droit de superficie concédé porte justement sur le droit pour le superficiaire (en l'espèce la société) d'ériger des bâtiments sur le terrain d'autrui. A terme, à condition que des précautions soient prises dans la rédaction des actes, le bâtiments pourrait revenir sans indemnité, ni impôt, à la personne physique. La société aura par contre, pu amortir le bien et déduire les frais relatifs à cet immeuble de telle sorte que même si le bien produisait des revenus, ceux-ci seraient pendant le durée du contrat en grande partie non taxables.
De même, cette même personne physique pourrait conclure avec sa société un contrat d'emphytéose portant sur la jouissance du terrain bâti.
L'avantage que présente ces droits réels, c'est que le Code des droits d'enregistrement les assimile aux baux et que par conséquent leur constitution n'entraîne la perception que d'un droit de 0,2 % ( par rapport au droit de 12,5 % pour les vente ou apport d'un bien à usage d'habitation).
De même, à des fins successorales, cette personne physique, conclurait un contrat d'emphytéose de 99 ans en faveur d'une société constituée par ses futurs héritiers. Elle leur vendrait ensuite pour un prix fort réduit le tréfonds. Elle donnera alors devant un notaire genevois la créance de paiement des redevances, et se réservera un droit d'habitation de telle sorte qu'elle puisse habiter le bien toute sa vie durant. Le coût de toute l'opération, sera de 0.2 % lors de la constitution de l'emphytéose et 12.5 % sur la valeur réduite du tréfonds.
L'avantage fiscal est ainsi évident tant dans la première que dans la seconde hypothèse : recevoir gratuitement à terme un immeuble dont les frais ont été entièrement supportés par la société ou éviter le paiement de droits de donation ou de succession pouvant aller jusqu'à 80 % de la valeur de l'immeuble.
Muriel IGALSON