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Location immobilière exemptée de TVA: aussi avec adjonction de services complémentaires?

Selon l’article 44, §3, 2° du Code de la TVA, la location de biens immeubles par nature est une prestation exemptée. La location de chambres est donc exemptée de TVA. L’exemption de TVA vaut également pour la location de chambres meublées.

Selon une jurisprudence constante, les exemptions doivent être interprétées restrictivement, s’agissant d’exception au principe général selon lequel la TVA est perçue sur tout service presté à titre onéreux par un contribuable.

Dans ces conditions, l’on peut s’interroger sur la question de savoir si l’accès, pour le locataire d’une chambre, aux salons, cuisine équipée etc. permet encore de revendiquer l’exemption de TVA. Cette situation se présente notamment dans le cadre des résidences pour étudiants.

En règle, aux fins de la TVA, chaque prestation doit normalement être considérée comme distincte et indépendante.

Néanmoins, plusieurs prestations formellement distinctes, qui pourraient être fournies séparément et, ainsi, donner lieu, séparément, à taxation ou à exonération, doivent être considérées comme une opération unique lorsqu'elles ne sont pas indépendantes. Il en est ainsi lorsque deux ou plusieurs éléments ou actes fournis par l'assujetti sont si étroitement liésqu'ils forment, objectivement, une seule prestation économique indissociable dont la décomposition revêtirait un caractère artificiel.

Tel est également le cas lorsqu'une ou plusieurs prestations constituent une prestation principale et que la ou les autres prestations constituent une ou plusieurs prestations accessoires partageant le sort fiscal de la prestation principale. Notamment, une prestation doit être considérée comme accessoire à une prestation principale lorsqu'elle constitue pour la clientèle non pas une fin en soi, mais le moyen de bénéficier dans les meilleures conditions du service principal du prestataire.

Une application récente de ces principes a été faite par la Cour d’appel d’Anvers (Anvers, 8 janvier 2019, 6ème ch., RG 2017/AR/823) dans une espèce où des chambres d’étudiant étaient mises en location accompagnées de la fourniture de services accessoires.

Dans l’espèce soumise, la location des chambres s’accompagnait de la mise à disposition d’une cuisine et d’un living communs, d’une connexion TV et internet, de gaz et d’électricité, d’un espace de rangement pour vélos et d’une clé constituée par un badge d’accès.

La Cour a décidé que la location de ces chambres d’étudiant n’allait pas plus loin que la mise (partielle) à disposition passive d’un bien immobilier. Cette mise à disposition ne doit pas être qualifiée de service accessoire dès lors qu’elle n’implique pas une intervention active du bailleur (comme par exemple, un service de réception, la fourniture du petit déjeuner, le nettoyage de la chambre pendant la location). Le simple fait qu’une chambre meublée soit louée, et qu’une machine à café soit en outre mise à disposition ne peut pas non plus être considéré comme un service en tant que tel.

La location des chambres d’étudiant a donc dans ce cas été qualifiée de location immobilière.

L’on peut dès lors conclure de ce qui précède que la location immobilière qui ne va pas plus loin que la mise (partielle) à disposition passive d’un bien immobilier sera une location immobilière exemptée tant qu’elle ne s’accompagnera pas de la fourniture de services accessoires impliquant une intervention active du bailleur.

Thème : L'immobilier

Auteur : Sylvie Leyder

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