Le SDA a rendu récemment une décision anticipée dans laquelle il valide une opération d'acquisition scindée usufruit/nue-propriété par un médecin et sa société. La société demanderesse avait pour objet l’exercice de la médecine et était gérée par un gérant statutaire unique, médecin, qui en était aussi l’associé. Son épouse était employée dans cette société. La société envisageait d’acquérir l’usufruit temporaire d’un bien immeuble (habitation unifamiliale). Le médecin souhaitait disposer d’une surface professionnelle un peu plus importante afin de disposer d’un coin douche pour les clients de la médecine sportive pour lesquels certains diagnostics demandent l’accomplissement d’exercices physiques, d’une plus grande surface pour la salle sportive et un cabinet un peu plus spacieux. Le médecin et son épouse étaient par ailleurs propriétaires d’une autre maison. L’opération portait donc sur l’acquisition scindée de la propriété d’un bien appartenant à un tiers. La société acquérait un droit d’usufruit temporaire sur le bien pour une durée de 25 ans tandis que le médecin gérant et son épouse en acquéraient la nue-propriété. Le SDA confirme plusieurs points importants dans sa décision.

1) Pas d'avantage en nature ou anormal lors de l'acquisition

Lors de l’acquisition du droit d’usufruit, la société n’a selon le SDA octroyé aucun avantage de toute nature ou avantage anormal ou bénévole tant au gérant qu’à son épouse. La valorisation de cet usufruit temporaire a en effet été déterminée en fonction de la valeur locative nette actualisée du bien immobilier pendant la durée de l’usufruit (25 ans). Au vu des paramètres retenus pour la valorisation de l'usufruit, dès lors que l’évaluation de la valeur de l’usufruit temporaire repose sur des éléments factuels et juridiques propres à l’opération, le SDA conclut que la valeur de l’usufruit a été déterminée de façon correcte et correspond à sa valeur réelle.

2) Absence d'avantage en nature ou bénévole en cours et en fin d'usufruit

Durant la durée du droit d’usufruit et à l’échéance de celui-ci, le SDA admet que l’opération ne sera constitutive d’aucun avantage de toute nature imposable en vertu des articles 31 et 32 CIR92 dans le chef du médecin et de son épouse et ne conduira pas à la taxation d’un avantage anormal ou bénévole dans le chef de la société en application de l’article 26 CIR92. Pendant la durée de l’usufruit, l’usufruitier et le nu-propriétaire se comporteront en effet de manière indépendante par rapport à ces travaux. Ainsi, la société n’entreprendra que les travaux qui représentent un intérêt économique dans son chef et que toute autre société (tierce par rapport au nu-propriétaire) aurait entrepris dans les mêmes circonstances. Plus généralement, la société se comportera comme le ferait tout autre usufruitier tiers vis-à-vis du nu-propriétaire. Eu égard à la correcte détermination de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété à l’origine (valeur réelle) basée sur des critères objectifs, le transfert sans indemnité du droit d’usufruit n’entraîne aucun avantage de toute nature imposable en vertu des articles 31 et 32 CIR92 dans le chef du médecin et de son épouse et ne conduira pas à la taxation d’un avantage anormal ou bénévole dans le chef de la société en application de l’article 26 CIR92. Toutefois, le SDA précise qu'il ne peut être exclu qu’un avantage puisse être retenu dans le cas où:

1. La société usufruitière supporterait des dépenses pendant la durée du contrat qui, en principe, sont à charge des nus-propriétaires en vertu du droit commun;
2. La société usufruitière réaliserait pendant la durée du contrat des travaux au profit direct du patrimoine privé des nus-propriétaires sans indemnité de leur part;
3. Le contrat serait rompu avant l’échéance (25 ans).

3) Déductibilité des charges professionnelles liées à l'usufruit

Les charges inhérentes à l'usufruit seront déductibles dans le chef de la société dans la mesure où le prescrit de l’article 49 CIR92 est respecté. De manière générale, la déductibilité des charges inhérentes à l’usufruit (amortissement, financement, …) est conditionnée au respect des conditions de l’article 49 CIR92. La société-usufruitière utilisera le bien en usufruit dans le cadre de son activité professionnelle réelle, à savoir exclusivement l’exercice de l’art de guérir. Eu égard à l’affectation donnée au bien en usufruit, le SDA admet que les frais faits ou supportés par la société et qui résultent de l’acquisition de l’usufruit (les amortissements relatifs au prix d’acquisition, les frais de financement, le précompte immobilier et l’assurance incendie), sont nécessaires afin d’acquérir ou conserver des revenus imposables résultant de l’exercice de son activité professionnelle.

4) Absence d'abus fiscal

L’acquisition d’un droit d’usufruit par la société est justifiée par d’autres motifs que la volonté d’éviter les impôts sur les revenus au sens de l’article 344, § 1er, CIR92. Il s'agit en effet de permettre à la société de disposer de plus d'espace pour la réalisation de son objet social. Le SDA confirme ainsi sa position favorable à de telles acquisitions scindées, pour autant qu'elles soient correctement valorisées et qu'elles soient justifiées par l'exercice par la société de son objet social. Tout est donc question de valorisation et de justification de l'opération...