In België hangt het belastingstelsel dat van toepassing is op huurprijzen af van vier factoren: de ligging van het goed (in België of in het buitenland), de rechtspersoonlijkheid van de huurder (natuurlijk persoon of rechtspersoon), hoe het goed door de huurder zal gebruikt worden (privé of professioneel) en de aard van het goed (bebouwd of onbebouwd).

Daarom, wanneer iemand eigenaar is van een gebouw gelegen in België dat verhuurd wordt aan een natuurlijk persoon die er zijn of haar hoofdverblijfplaats vestigt, wordt het kadastraal geïndexeerd inkomen vermeerderd met 40% als belastbaar inkomen genomen.

Deze belasting is veelal veel interessanter dan een belasting op grond van de reële huurprijs, want het kadastraal inkomen dat verondersteld wordt het normale gemiddelde netto-inkomen dat het onroerend goed voor zijn eigenaar in één jaar oplevert weer te geven, werd bepaald rekening houdend met de huurmarkt per 1 januari 1975.

Wanneer het goed in het buiteland gevestigd is, is dergelijke belasting onmogelijk, omdat het kadastraal inkomen in de andere Staten niet bestaat.

De eigenaar van een gebouw in het buiteland die zelf in België woont, moet in zijn aangifte van personenbelasting dus aangeven welke de reële huurinkomsten zijn van dat gebouw. Als dat gebouw niet verhuurd wordt, dan moet het bedrag van de huurwaarde van het goed aangegeven worden.

Op het aangifteformulier moet de belastingplichtige ook het brutobedrag van de huurprijzen aangegeven die hij effectief op één jaar heeft geïnd of de jaarlijkse reële huurwaarde van het goed.

Daarna voert de administratie een verlaging van 40% door die verondersteld wordt de onderhouds- en herstellingskosten van het gebouw te vertegenwoordigen.

Het nettobedrag van de huurwaarde is zo dus gelijk aan 60% van het brutobedrag.

Dat betekent niet dat deze inkomsten automatisch in België worden belast. Als het goed gelegen is in een Staat waarmee België een verdrag ter preventie van de dubbele belasting heeft getekend – wat het geval is voor alle Lidstaten van de Europese Unie – zijn de huurinkomsten op zich niet belastbaar. Niettemin zal het fictief toegevoegd worden aan alle inkomsten van de belastingplichtige teneinde het tarief te bepalen die zal toegepast worden op de inkomsten van de belastingplichtige die enkel in België belastbaar zijn. Dit mechanisme is gekend onder de naam “progressievoorbehoud”.

Vele auteurs hebben zich terecht vragen gesteld over het discriminerend karakter van dit stelsel: het is inderdaad zeer lastig om te bepalen of 60% van de reële huurwaarde van een goed neerkomt op 140% van het kadastraal inkomen die aan dit goed zou zijn toegekend als het in België had gelegen.

In 2014 werd het Hof van Justitie van de Europese Unie gevraagd om zich uit te spreken over de conformiteit van dit systeem met het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie en meer bepaald met het vrije verkeer van kapitaal zoals bedoeld in artikel 63 van het Verdrag.

Het Hof had de schending van het Verdrag uitgesproken omwille van het feit dat het Belgisch systeem ervoor zou kunnen zorgen dat Belgische belastingplichtigen die eigenaar zijn van onroerende goederen gelegen in een andere Lidstaat onderworpen worden aan een belastingtarief dat hoger is dan het tarief dat zou zijn toegepast als diezelfde belastingplichtigen over gelijkaardige onroerende goederen beschikten in België.

Momenteel wordt België niet geacht haar wetgeving te moeten aanpassen om een antwoord te bieden aan de Europese kritiek.

Het is dus aan de rechter ten gronde om in elk geval afzonderlijk na te gaan of het gebruik van het systeem een hogere belasting met zich meebrengt voor de belastingplichtige. De belastingplichtige moet natuurlijk zelf voor het bewijs van deze hogere belasting zorgen.

Het lijkt echter zeer moeilijk om dat bewijs te leveren. Indien de huurwaarde van een goed al gemakkelijk te bepalen is, dan is dat niet het geval voor het kadastraal inkomen dat aan datzelfde goed zou zijn toegekend in ons land in 1975.

Om dit probleem te vermijden kan het in bepaalde gevallen interessant zijn om uw goed in het buitenland gedurende een korte periode van het jaar te verhuren om een reëel inkomen in uw aangifte te kunnen vermelden.