In België hangt het belastingstelsel dat van toepassing is op huurprijzen af van vier factoren: de ligging van het goed (in België of in het buitenland), de rechtspersoonlijkheid van de huurder (natuurlijk persoon of rechtspersoon), hoe het goed door de huurder zal gebruikt worden (privé of professioneel) en de aard van het goed (bebouwd of onbebouwd).

Daarom, wanneer iemand eigenaar is van een gebouw gelegen in België dat verhuurd wordt aan een natuurlijk persoon die er zijn of haar hoofdverblijfplaats vestigt, wordt het kadastraal geïndexeerd inkomen vermeerderd met 40% als belastbaar inkomen genomen.

Deze belasting is veelal veel interessanter dan een belasting op grond van de reële huurprijs, want het kadastraal inkomen dat verondersteld wordt het normale gemiddelde netto-inkomen dat het onroerend goed voor zijn eigenaar in één jaar oplevert weer te geven, werd bepaald rekening houdend met de huurmarkt per 1 januari 1975.

Wanneer het goed in het buiteland gevestigd is, is dergelijke belasting onmogelijk, omdat het kadastraal inkomen in de andere Staten niet bestaat.

De eigenaar van een gebouw in het buiteland die zelf in België woont, moet in zijn aangifte van personenbelasting dus aangeven welke de reële huurinkomsten zijn van dat gebouw. Als dat gebouw niet verhuurd wordt, dan moet het bedrag van de huurwaarde van het goed aangegeven worden.

Op het aangifteformulier moet de belastingplichtige ook het brutobedrag van de huurprijzen aangegeven die hij effectief op één jaar heeft geïnd of de jaarlijkse reële huurwaarde van het goed.

Daarna voert de administratie een verlaging van 40% door die verondersteld wordt de onderhouds- en herstellingskosten van het gebouw te vertegenwoordigen.

Het nettobedrag van de huurwaarde is zo dus gelijk aan 60% van het brutobedrag.

Dat betekent niet dat deze inkomsten automatisch in België worden belast. Als het goed gelegen is in een Staat waarmee België een verdrag ter preventie van de dubbele belasting heeft getekend – wat het geval is voor alle Lidstaten van de Europese Unie – zijn de huurinkomsten op zich niet belastbaar. Niettemin zal het fictief toegevoegd worden aan alle inkomsten van de belastingplichtige teneinde het tarief te bepalen die zal toegepast worden op de inkomsten van de belastingplichtige die enkel in België belastbaar zijn. Dit mechanisme is gekend onder de naam “progressievoorbehoud”.

Vele auteurs hebben zich terecht vragen gesteld over het discriminerend karakter van dit stelsel: het is inderdaad zeer lastig om te bepalen of 60% van de reële huurwaarde van een goed neerkomt op 140% van het kadastraal inkomen die aan dit goed zou zijn toegekend als het in België had gelegen.

In 2014 werd het Hof van Justitie van de Europese Unie gevraagd om zich uit te spreken over de conformiteit van dit systeem met het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie en meer bepaald met het vrije verkeer van kapitaal zoals bedoeld in artikel 63 van het Verdrag.

Het Hof had de schending van het Verdrag uitgesproken omwille van het feit dat het Belgisch systeem ervoor zou kunnen zorgen dat Belgische belastingplichtigen die eigenaar zijn van onroerende goederen gelegen in een andere Lidstaat onderworpen worden aan een belastingtarief dat hoger is dan het tarief dat zou zijn toegepast als diezelfde belastingplichtigen over gelijkaardige onroerende goederen beschikten in België.

Momenteel wordt België niet geacht haar wetgeving te moeten aanpassen om een antwoord te bieden aan de Europese kritiek.

Het is dus aan de rechter ten gronde om in elk geval afzonderlijk na te gaan of het gebruik van het systeem een hogere belasting met zich meebrengt voor de belastingplichtige. De belastingplichtige moet natuurlijk zelf voor het bewijs van deze hogere belasting zorgen.

Het lijkt echter zeer moeilijk om dat bewijs te leveren. Indien de huurwaarde van een goed al gemakkelijk te bepalen is, dan is dat niet het geval voor het kadastraal inkomen dat aan datzelfde goed zou zijn toegekend in ons land in 1975.

Om dit probleem te vermijden kan het in bepaalde gevallen interessant zijn om uw goed in het buitenland gedurende een korte periode van het jaar te verhuren om een reëel inkomen in uw aangifte te kunnen vermelden.

En Belgique, le régime d’imposition applicable aux loyers dépend de quatre facteurs : la situation du bien (en Belgique ou à l’étranger), la personne juridique du locataire (personne physique ou moral), l’usage qui est fait du bien par le locataire (privé ou professionnel) et la nature du bien (bâti ou non bâti).

Ainsi, lorsqu’une personne est propriétaire d’un immeuble situé en Belgique qui est donné en location à une personne physique qui l’affecte à sa résidence principale, le revenu imposable est le revenu cadastral indexé majoré de 40%.

Cette taxation est, bien souvent, bien plus avantageuse qu’une taxation sur base du loyer réel car le revenu cadastral sensé représenter le revenu net normal moyen ("http://finances.belgium.be/fr/particuliers/habitation/revenu_cadastral") que le bien immobilier rapporterait à son propriétaire en un an a été déterminé compte tenu du marché de la location au 1er janvier 1975.

Lorsque le bien est situé à l’étranger, une telle taxation est impossible en raison de l’absence de revenu cadastral dans les autres Etats.

Le propriétaire, résident belge, d’un immeuble situé à l’étranger est donc tenu de renseigner dans sa déclaration à l’impôt des personnes physiques, les revenus locatifs réels générés par cet immeuble. Si celui-ci n’est pas donné en location, le montant à déclarer est la valeur locative du bien.

La formule de déclaration invite ainsi le contribuable à déclarer le montant brut des loyers effectivement perçus sur une année ou la valeur locative annuelle réelle du bien.

L’administration applique, ensuite une réduction de 40% sensée représenter les frais d’entretien et de réparation liés à l’immeuble.

Le montant net de la valeur locative est ainsi égal à 60 % du montant brut.

Cela ne signifie pas que ces revenus seront automatiquement imposés en Belgique. En effet, si le bien est situé dans un Etat avec lequel la Belgique a conclu une convention préventive de la double imposition – ce qui est le cas de l’ensemble des Etats membres de l’Union Européenne - , le revenu locatif n’est pas, en tant que tel, imposable. Cependant, il sera fictivement ajouté à l’ensemble des revenus du contribuable afin de déterminer le taux qui sera applicable aux seuls revenus du contribuable imposables en Belgique. Ce mécanisme est connu sous le nom de « réserve de progressivité ».

A juste titre, de nombreux auteurs se sont interrogés sur le caractère discriminatoire de ce régime : il est, en effet, mal aisé de déterminer si 60% de la valeur locative réelle d’un bien équivaut à 140% du revenu cadastral qui aurait été attribué à cet immeuble si celui-ci avait été situé en Belgique.

En 2014, la Cour de Justice de l’Union européenne avait été appelée à se prononcer sur la conformité de ce système avec le Traité sur le Fonctionnement de l’Union Européenne et plus spécifiquement avec la libre circulation des capitaux instituée à l’article 63 du Traité.

La Cour avait conclu à la violation du Traité au motif que le système belge était susceptible d’engendrer pour les contribuables belges propriétaires de biens immobiliers situés dans un autre Etat membre l’application d’un taux d’imposition supérieur à celui qui aurait été applicable si ces mêmes contribuables disposaient d’immeubles comparables situés en Belgique.

Pour l’heure, la Belgique n’a pas estimé devoir adapter sa législation pour répondre à la critique européenne.

Il revient donc au juge de fond d’examiner dans chaque cas d’espèce, si l’application du système entraîne un surplus d’impôt pour le contribuable. La charge de la preuve de ce surplus d’impôt repose, bien entendu, sur le contribuable.

Or, cette preuve semble être particulièrement difficile à rapporter. En effet, si la valeur locative d’un bien est aisée à déterminer, il n’en va pas de même du revenu cadastral qui aurait été attribué à ce même bien dans notre pays en 1975.

Afin d’éviter cet écueil, il peut, dans certain cas, être opportun de louer votre bien à l’étranger durant une courte partie de l’année aux fins de pouvoir mentionner un revenu réel dans votre déclaration.