Voici plusieurs années que les droits de succession et les droits d’enregistrement ont été régionalisés en Belgique, ce qui a enfin permis une saine concurrence fiscale entre les Régions. Plus résistantes à cette évolution, les donations d’immeubles en sont cependant longtemps restées le parent pauvre.
La matière a été révisée tout récemment, dans chacune des trois Régions, qui ont chacune sensiblement réduit les droits de donation portant sur des immeubles.
C’est, comme toujours, la Région flamande qui a initié le mouvement, suivie par la Région de Bruxelles-capitale, qui, sous réserve de certaines spécificités, s’est purement et simplement alignée sur le tarif général applicable en Flandre depuis le1er juillet 2015 ; la Région wallonne a suivi ensuite, le 17 décembre 2015, en baissant significativement ses taux (quoique dans une mesure moindre), mais en maintenant sa structure tarifaire complexe.
Rappelons qu’en matière de donations immobilières, les droits d’enregistrement sur les donations seront en principe déterminés par le domicile du donateur (quel que soit le lieu de situation de l’immeuble), pour autant qu’il y soit domicilié depuis au moins deux ans, six mois et un jour.
En Région flamande, l’ancien tarif prévoyait des droits de donation immobilière de 30% pour une valeur supérieure à 500.000€ en ligne directe et entre conjoints (ceux-ci comprenant les cohabitants légaux ou de fait ; par exception, le logement familial était - et reste - exempt de droits entre conjoints), et des taux de 65%, 70% et 80%, au-delà de la tranche de 175.000€, respectivement pour les donations à des frères/sœurs, entre des oncles, tantes, neveux ou nièces, ou entre toutes autres personnes..
Ces taux extrêmes rendaient impraticable toute donation immobilière vers ces personnes, pour qui il était quasiment obligatoire de vendre l’immeuble pour payer les droits ; il en résultait une importante perte de recettes fiscales (tant il est connu qu’il vaut mieux prélever moins sur une base taxable élargie, que beaucoup sur une base taxable nulle), mais aussi un frein économique à l’accès à la propriété et à la surface de crédit des contribuables.
Ces taux ont été portés à un maximum de 27% en ligne directe et entre conjoints, et à 40% entre toutes autres personnes, dans les deux cas au-delà de 450.000€.
De plus, un tarif préférentiel pouvant descendre à respectivement 18% ou 31%, est d’application en Flandre si certains engagements sont pris par les donataires au niveau de la rénovation énergétique de l’immeuble, à accomplir dans les cinq ans suivant la donation, et pour un minimum de 10.000€ HTVA : des dépenses pouvant donc s’avérer modestes, mais générant un tarif plus que concurrentiel.
En Région de Bruxelles-capitale, les anciens tarifs étaient de 30% au-delà de 500.000€ entre cohabitants et en ligne directe, et de respectivement 65%, 70% et 80% au-delà de 250.000€, pour, respectivement, les donations entre frères et sœurs, oncles, tantes, neveux ou nièces et entre toutes autres personnes. Un tarif préférentiel était prévu pour la donation du logement familial.
Dorénavant, un taux de 27% s’appliquera en ligne directe à partir de la valeur de 450.000€, et de 40% entre toutes autres personnes. Néanmoins, ce tarif ne s’applique pas aux cohabitants de fait, contrairement à ce qui est le cas en Région flamande (les cohabitants de fait sont donc taxés au tarif applicable entre étrangers).
Autre nouveauté en Région de Bruxelles-capitale : la suppression de la réserve de progressivité au cours des trois ans précédant le décès. Avant le 1er janvier 2016, un immeuble donné dans les trois ans précédant le décès en Région de Bruxelles-capitale, était néanmoins pris en compte pour le calcul des droits de succession ; désormais, les immeubles donnés restent définitivement (fiscalement) hors succession. Cette mesure ne supprime toutefois pas la progressivité durant la vie du donateur, qui oblige celui-ci à prévoir des donations tous les trois ans pour fractionner les tranches taxables.
En Région wallonne, les tarifs étaient extrêmement complexes et comportaient de nombreuses tranches et seuils d’imposition variant en fonction du degré de parenté ; le taux maximal était de 30% entre conjoints et en ligne directe au-delà de 500.000€, et de 65%, 70% et 80% au-delà de 250.000€, pour les donations respectivement entre frères et sœurs, oncles, tantes, neveux et nièces, et entre toutes autres personnes.
Un tarif préférentiel était prévu pour la donation de la résidence principale, mais à de très nombreuses conditions, et qui de plus s’avérait de peu d’intérêt pour les immeubles d’une valeur supérieure à 100.000€…
En Région wallonne, ce sont essentiellement les tranches qui ont été adaptées, conduisant globalement à une diminution des droits de donation sur un immeuble donné dont la valeur est inférieure à 500.000€ (puisque le taux maximum reste de 30% à partir d’une valeur de 500.000€) ; néanmoins, les taux applicables aux donations respectivement entre frères et sœurs, oncles, tantes et neveux, nièces, et entre toutes autres personnes, font dorénavant l’objet d’un tarif, enfin un peu plus raisonnable, de respectivement 40% entre frères et sœurs, et 50% pour toutes autres personnes, au-delà d’une valeur de 450.000€. Des diminutions complémentaires sont prévues pour les donations de résidence principale.
En clair, il reste plus intéressant, fiscalement parlant, de donner un immeuble lorsque l’on est domicilié en Flandre, ou à Bruxelles, mais la balance des intérêts entre le souci de l’économie fiscale et celui de ne pas se déraciner sera plus en équilibre à dater de ce 1er janvier 2016, et pourrait permettre à certains contribuables résidant en Région wallonne de ne pas devoir nécessairement s’exiler pour bénéficier de tarifs acceptables.
Signalons néanmoins que selon les tranches, et l’identité des donataires, les droits dus en Wallonie pourront atteindre deux fois ceux dus à situation égale en Flandre ou à Bruxelles ; une étude au cas par cas reste donc nécessaire, pour pouvoir profiter de manière optimale de diminutions de tarifs pouvant s’avérer fort intéressantes.