Alors que l’on pensait que la question de l’acquisition scindée d’un immeuble était définitivement acceptée par l’administration fiscale, voilà qu’une décision administrative du 19 avril 2013 vient remettre en question ce type d’opérations à partir du 1er septembre prochain.

De quoi s’agit-il ? L’acquisition scindée d’un immeuble consiste en une acquisition en usufruit par les parents et en nue-propriété par les enfants. Au décès des parents, l’usufruit s’éteint et les enfants deviennent alors pleins propriétaires de l’immeuble du fait des règles civiles régissant l’usufruit.

Pour la perception des droits de succession, ce type d’acquisition est régi par l’article 9 C. Succ. qui prévoit que l’acquisition est considérée comme se trouvant en pleine propriété dans le patrimoine des parents (de sorte que des droits de succession sont dus à leur décès), sauf si les enfants peuvent démontrer que l’acquisition scindée « ne déguise pas une libéralité ».

La doctrine considère que la présomption instituée par l’article 9 C. Succ. est valablement renversée (et qu’il n’y a donc pas de droits de succession à payer) si les enfants démontrent qu’ils disposaient des fonds nécessaires pour payer leur part du prix de vente correspondant à la nue-propriété et qu’ils ont réellement affecté les fonds à cet usage.

Si les fonds proviennent d’une donation des parents, une chronologie doit être respectée : la donation doit intervenir avant le paiement par l’enfant de sa part en nue-propriété dans le prix d’acquisition.

Lors de l’introduction de la notion d’abus fiscal, l’administration a tenté de mettre à l’index les acquisitions scindées et les a rangées parmi les opérations juridiques suspectes.

Cette mise à l’index n’a pas résisté aux critiques de la doctrine (qui considérait, à juste titre, que la nue-propriété et l’usufruit étaient des institutions prévues par le Code civil), de sorte que l’acquisition scindée a été dernièrement omise de la liste noire reprise à la circulaire sur l’abus fiscal en droits d’enregistrement et droits de succession (ce qui ne signifie pas, selon un intervention récente du Ministre qu’un examen au cas par cas ne pourrait pas être réalisé par son administration).

L’administration n’a cependant pas dit son dernier mot puisqu’elle vient de prendre une décision aux termes de laquelle, pour les acquisitions scindées, la preuve d’une donation préalable ne sera plus acceptée comme preuve contraire pour l’application de l’article 9 C. Succ.

Cette décision se fonde sur une interprétation de l’article 9 C. Succ., elle-même fondée sur l’exposé des motifs de la loi du 11 octobre 1919, introduisant l’article 9 (7 à l’époque) dans le Code des droits de succession.

Outre que la nouvelle lecture de cette très ancienne disposition du Code créée une différence de traitement inacceptable entre des contribuables se trouvant dans une situation de fait identique et, au-delà de la question de savoir si le texte de l’article 9 C. Succ. doit être interprété, l’administration procède ici à une interprétation contestable de l’exposé des motifs du législateur.

En effet, ce qui était visé par le législateur, c’était le cas d’une libéralité déguisée des parents en faveur des enfants, c’est-à-dire le cas où l’appauvrissement des parents et l’enrichissement corrélatif des enfants se produisent du simple fait d’un placement fait par les parents en leur nom pour l’usufruit et en nue-propriété pour les enfants.

Tel n’est pas le cas lorsque l’on est en présence d’une donation préalable à l’acquisition et régulière dans sa forme.

Contrairement à ce que soutient l’administration, et sauf à changer le texte de l’article 9 C. Succ., une telle donation, juridiquement distincte de l’achat scindé, renverse bien la présomption instituée par l’article 9 C. Succ.

La décision administrative du 19 avril 2013 ne clôt donc pas le débat relatif à l’acquisition scindée d’un immeuble. Il semble au demeurant que tout cela n’ait pas échappé au Ministre des Finances qui a reconnu en Commission des Finances que les points de vue divergents de l'administration ont créé de la confusion et de l'insécurité. Le Ministre a dès lors annoncé un nouvel examen de la question et un éventuel ajustement du point de vue de l’administration.