1. La loi du 28 décembre 2023 « portant des dispositions fiscales diverses » a introduit de nouvelles obligations d’informations dans le chef des locataires de biens immobiliers et des titulaires de droits réels d’usage sur un bien immobilier (emphytéose, superficie ou autres droits réels d’usage dont l’usufruit).
A partir de l’exercice d’imposition 2024 (et donc pour les loyers versés en 2023), ceux-ci devront, dans certains cas, joindre à leur déclaration d’impôt une annexe 270 MLH pour pouvoir déduire les loyers payés et les indemnités versées en tant que frais professionnels.
2. L’objectif du législateur fédéral est de vérifier l’exactitude des déclarations des propriétaires en recoupant les informations transmises par les locataires avec celles déclarées par les propriétaires.
En effet, le régime fiscal applicable aux loyers reçus par un bailleur, personne physique ou morale (soumise à l’impôt des personnes morales) est différent selon l’usage que le locataire fait du bien. Si un particulier loue un bien à des fins privées, le bailleur est imposé sur la base du revenu cadastral indexé majoré de 40 %. Dans le cadre d’une utilisation professionnelle du bien loué, le bailleur est taxé plus lourdement sur le loyer net (qui correspond au loyer réel diminué d’un forfait de charges).
Pour éviter cette imposition plus élevée, les baux privés prévoient souvent que les locataires ne peuvent pas utiliser le bien pour l’exercice de leur activité professionnelle. Néanmoins, il arrive que le locataire ignore cette interdiction et déduise néanmoins le loyer, ce qui peut entraîner, en cas de contrôle, un redressement fiscal dans le chef du bailleur.
Les nouvelles obligations déclaratives des locataires permettront d’éviter cette situation grâce au recoupement de données.
3. L’ajout de l’annexe 270 MLH est obligatoire si le locataire ou le titulaire d’un droit réel d’usage est une personne morale et qu’elle est tenue de déposer une déclaration à l’impôt sur les revenus. Il en est également ainsi pour les locataires personnes physiques, mais uniquement si elles veulent déduire à titre de frais professionnels les loyers ou les indemnités versées.
L’obligation déclarative n’est pas applicable aux loyers assimilés à la livraison de biens ou des prestations de services, effectuées par un assujetti à la TVA établi sur le territoire de la Communauté européenne, pour lesquelles une facture ou un document en tenant lieu a été établi.
Lorsque le bail a été enregistré, gratuitement car le bien est destiné exclusivement au logement d’une famille ou d’une personne, et que le locataire utilise quand même le bien à des fins professionnelles, le loyer ne sera en tout état de cause pas déductible à titre de frais professionnels. Par conséquent, même dans ce cas, le bailleur privé ne sera imposé que sur la base du revenu cadastral indexé, majoré de 40 %.
Une exception est prévue lorsque le bien immobilier est loué par un contribuable dans le seul but de loger un ou plusieurs travailleurs ou dirigeants d’entreprise et, le cas échéant, leur famille, en vertu d’une obligation légale ou contractuelle. Cette exception vise le cas où une société, par exemple, loue un bien immobilier pour le mettre à disposition de son dirigeant d’entreprise ou d’un cadre et où elle fait enregistrer le contrat de bail gratuitement (loyer portant sur une habitation exclusivement privée).
4. L’annexe n°270 MLH devra reprendre les informations suivantes selon l’article 307, § 2/2 du code des impôts sur les revenus :
- Les données d’identification du bailleur ou du nu-propriétaire du bien, à savoir :
- son nom, prénom, adresse, numéro d’identification au registre national, le cas échéant à la Banque Carrefour des Entreprises s’il s’agit d’une personne physique.
- la dénomination et adresse du siège social et numéro d’identification à la Banque Carrefour des Entreprises s’il s’agit d’une personne morale.
- L’adresse du bien.
- Le montant des indemnités locatives concernées comprenant le loyer et les avantages locatifs.
- Les montants déduits au titre de frais professionnels. </p>
5. Si l’obligation de déclaration n’est pas respectée, le loyer et l’avantage locatif ne seront pas déductibles au titre de frais professionnels dans le chef du locataire.
6. En conclusion, la nouvelle obligation déclarative qui s’applique au locataire n’a pas uniquement un impact sur la situation des locataires qui ne peuvent plus déduire les loyers en tant que frais professionnels s’ils ne joignent pas l’annexe 270 MLH à leur déclaration fiscale. Elle a également pour effet que les bailleurs confrontés à des locataires qui ne respectent pas l’interdiction d’affectation professionnelle de leur bien ne soient pas taxés sur une base imposable plus élevée, à savoir les loyers réels diminués du forfait de charges.