1. Elk Gewest staat, onder bepaalde voorwaarden (enigszins verschillend naargelang het Gewest), de schenking van aandelen in familiale vennootschappen toe tegen een registratierecht van 0%.
In de drie Gewesten is een van de voorwaarden om van dit gunstige tarief te kunnen genieten, dat de vennootschap waarvan de aandelen worden gegeven een "reële economische activiteit" uitoefent.
De wetgever heeft dit begrip echter niet gedefinieerd.
2. In het Vlaamse Gewest neemt VLABEL (Omzendbrief 2015/2) traditioneel het standpunt in dat een vastgoedactiviteit in principe niet kan worden beschouwd als een "reële economische activiteit".
Het sluit van meet af aan de toepassing van het voorkeursregime in de meeste gevallen uit voor bedrijven met veel onroerend goed op de balans. Volgens VLABEL kan het "eenvoudige" beheer van onroerend goed niet worden omschreven als een "reële economische activiteit". Evenzo zal het niet mogelijk zijn om een "reële economische activiteit" aan te tonen, wanneer een onroerend goed aan derden wordt verhuurd, ongeacht het aandeel of percentage dat dit onroerend goed vertegenwoordigt in het totale onroerend goed dat binnen het bedrijf aanwezig is.
Alleen als al de onroerende goederen van de onderneming worden gebruikt voor economische activiteit of als de onderneming al haar onroerende goederen verhuurt aan een andere actieve dochteronderneming, kan het beheer van de onroerende goederen worden beschouwd als een "reële economische activiteit" volgens VLABEL.
3. In een arrest van 21 juni 2022 oordeelde het Gentse Hof van beroep dat vastgoedactiviteiten wel degelijk een "reële economische activiteit" vormen als ze op een duurzame manier een meerwaarde voor de samenleving genereren en dus verder gaan dan een louter passief beheer van vastgoed.
In de zaak die aanhangig werd gemaakt voor het Hof was de betrokken vennootschap een holdingmaatschappij waarvan de dochtervennootschap een vastgoedactiviteit uitoefende (met name in de bouw en het beheer van studentenkamers en handelsterreinen, met inbegrip van de verhuur en verkoop van onroerend goed).
Voor haar activiteiten had het bedrijf geen werknemers, maar maakte het gebruik van externe adviseurs.
Volgens het Hof moet het begrip "reële economische activiteit" in zijn gewone betekenis worden opgevat. Er is dus geen reden om de betrokken vennootschap, die als ontwikkelaar en professionele beheerder van haar vastgoedportefeuille activiteiten verricht die verder gaan dan het louter passieve beheer van onroerende goederen, uit te sluiten van het gunstige belastingregime.
Ook het feit dat de vennootschap veel vastgoed had, was volgens het Hof geen reden om haar uit te sluiten van het gunstige belastingregime.
De criteria die het Hof in de onderhavige zaak in aanmerking heeft genomen om de positie van VLABEL te beoordelen, zijn de volgende: de omvang van de vastgoedprojecten, de markt waarin deze projecten passen (studentenhuizen, bedrijfsruimten in combinatie met woningen), de concurrentieomgeving waarin de onderneming haar vastgoedactiviteiten heeft ontwikkeld, de regelmaat waarmee de vastgoedprojecten op hun haalbaarheid zijn onderzocht en, indien van toepassing, uitgevoerd, de lange termijnactiviteiten van het kopen en verkopen van onroerend goed, evenals de professionele en gestructureerde aanpak van de activiteiten.
4. Wat moeten we onthouden uit dit arrest ? Volgens het Gentse Hof van beroep kunnen vastgoedactiviteiten niet zomaar worden uitgesloten van het registratierecht van 0% dat van toepassing is op de schenking van aandelen in familiebedrijven.
Vastgoedactiviteiten die verder gaan dan het louter passieve beheer van onroerende goederen kunnen worden gekwalificeerd als reële economische activiteiten en genieten van het gunstige belastingregime. De vraag of een activiteit al dan niet een louter passieve beheersactiviteit vormt, is een feitelijke vraag die moet worden onderzocht aan de hand van een aantal in het arrest genoemde criteria.
De redenering van het Gentse Hof van Beroep moet uiteraard worden goedgekeurd. Aangezien het begrip reële economische activiteit niet door de wetgever wordt gedefinieerd, moet het in de praktijk worden geanalyseerd in het licht van de feitelijke omstandigheden die eigen zijn aan elk individueel geval.
Het volledig uitsluiten van vastgoedactiviteiten van dit begrip van reële economische activiteit is het toevoegen van een voorwaarde aan de wet.
In het Waals gewest en het Brussels Gewest heeft de fiscus geen officieel standpunt ingenomen over de behandeling van schenkingen van aandelen in familiebedrijven met betrekking tot de uitoefening van vastgoedactiviteiten. In de praktijk heeft de fiscus echter de neiging om de toepassing van het 0% registratietarief op vastgoedactiviteiten te weigeren.
Zoals het Gentse Hof van beroep heeft gedaan, kan dit administratieve standpunt worden aangevochten op basis van de feitelijke omstandigheden en de aard van de in de praktijk uitgeoefende activiteit van onroerend goed, aangezien de uitoefening van een vastgoedactiviteit op zich zeker niet exclusief is voor de toepassing van het registratierecht van 0%.