De toepassing van het btw-tarief van 6% voor sloop gevolgd door de heropbouw van een woning wordt tijdelijk uitgebreid voor de komende 2 jaar (1 januari 2021 tot 31 december 2022), tot het hele grondgebied, en is niet langer beperkt tot de 32 stedelijke centra van het land.

Dit verlaagde tarief is van toepassing op alle onroerende goederen die betrekking hebben op sloop, gevolgd door de heropbouw van een woning, voor rekening van een aannemer, die een natuurlijke persoon of een rechtspersoon kan zijn, op voorwaarde dat het heropgebouwde gebouw zich op hetzelfde perceel bevindt en bepaalde bestemmingen respecteert.

Het verlaagde tarief is beperkt tot de onmiddellijk noodzakelijke werken aan de woonst, de buitenzones (tuin, zwembad, onderhoud, enz.) zijn uitgesloten.

Het verlaagde tarief is van toepassing in twee gevallen:

1) Tijdens de sloop gevolgd door de heropbouw van een gebouw bestemd voor de woning van de bouwheer - natuurlijke persoon

In dit geval is het voordeel van het verlaagd tarief onderworpen aan de volgende basisvoorwaarden:

• Het gebouw moet tijdens de eerste bezetting worden gebruikt als een enige woning en primair als eigen woning. In dit verband wordt geen rekening gehouden met een nalatenschap, mede-eigendom, naakte eigendom of vruchtgebruiker, of met de oude woning, op voorwaarde dat deze uiterlijk aan het einde van het jaar na de eerste bezetting (op 31 december van het jaar volgend op de eerste bewoning) wordt verkocht;
• De totale bewoonbare oppervlakte mag niet groter zijn dan 200m². Om deze oppervlakte te bepalen, moeten alle oppervlaktes van alle woonvertrekken bij elkaar opgeteld worden. Worden beschouwd als woonvertrekken: alle woonkamers met uitzondering van badkamers;
• Het werk moet worden voltooid en gefactureerd aan het einde van het jaar van de eerste bezetting (op 31 december).

Deze basisvoorwaarden moeten gedurende een periode tot en met 31 december van het 5e jaar na de eerste bezetting onafgebroken gerespecteerd worden. Indien niet langer aan een van de voorwaarden wordt voldaan, is de bouwheer verplicht deze binnen 3 maanden na de datum van de aanvang van de wijziging aan de Administratie te melden. Hij is ook verplicht om binnen dezelfde termijn het bedrag van het belastingvoordeel dat hij heeft ontvangen, terug te betalen voor het jaar waarin deze wijziging plaatsvindt en de resterende jaren die moeten worden uitgevoerd, ten belope van 1/5e per jaar. Deze regularisatie mag niet worden uitgevoerd in geval van overlijden van de bouwheer of in het geval van een naar behoren gemotiveerde overmacht die hem permanent belet aan de voorwaarden te voldoen.

Wat betreft de vormvoorwaarden:

• De bouwheer moet een verklaring naar de Administratie sturen, waarin staat dat het gebouw dat hij sloopt en heropbouwt, bedoeld is om te worden gebruikt als een enige woning en primair als eigen woning. Hij moet bij deze verklaring een kopie van de stedenbouwkundige vergunning en het/de aannemingscontract(en) toevoegen;
• Hij moet de dienstverlener(s) een kopie van de aangifte geven;
• De door de dienstverlener(s) uitgegeven facturen moeten het bestaan van elementen vermelden die de toepassing van het verlaagde tarief rechtvaardigen om hen te ontheffen van hun verantwoordelijkheid voor de vaststelling van het tarief.

2) Tijdens de sloop gevolgd door de heropbouw van een gebouw voor langdurige verhuur als onderdeel van het sociaal beleid.

In dit tweede geval is het voordeel van het verlaagd tarief onderworpen aan de volgende basisvoorwaarden:

• Het gebouw moet door de bouwheer als woning worden verhuurd aan een sociaal makelaarskantoor;
• Het werk moet voltooid en gefactureerd zijn aan het einde van het jaar van de eerste bezetting (op 31 december), zoals voor de woning van de bouwheer – natuurlijke persoon.

Deze basisvoorwaarden moeten gedurende een periode tot en met 31 december van het 15e jaar na de eerste bezetting onafgebroken gerespecteerd worden. Indien het gebruik verandert tijdens deze periode dan is de bouwheer ook hier verplicht dit te signaleren bij de Administratie binnen een termijn van 3 maanden en het belastingvoordeel dat hij ontvangen heeft terug te betalen voor het jaar waarin deze verandering plaatsvindt en de resterende jaren die moeten worden uitgevoerd, ten belope van 1/15e per jaar. Er werd ook een uitzondering voorzien in geval van overlijden van de bouwheer of overmacht.

Wat betreft de vormvoorwaarden, deze zijn mutatis mutandis van toepassing.

Het verlaagde tarief geldt ook voor opleveringen van woongebouwen die eerder door de verkoper werden gesloopt en heropbouwd, en de omliggende grond. In dat geval moet worden nagegaan in welke van de twee gevallen van het onderhavige geval men zich bevindt: 1) enige woning en primair als eigen woning van de koper of 2) verhuur door de koper aan een makelaarskantoor, om de toepasselijke voorwaarden te kunnen bepalen.

Bovendien is dit verlaagde tarief ook van toepassing op lopende projecten, op voorwaarde dat de aangifte uiterlijk op 31 maart 2021 wordt ingediend.

Ten slotte voor wat betreft projecten waarvoor vanaf 1 juli 2022 (laatste semester) een aanvraag voor een bouwvergunning bij de bevoegde dienst wordt ingediend, is de toepassing van het verlaagde tarief beperkt tot maximaal 25% van het totale bedrag van de werken, behoudens tegenbewijs dat het bedrag dat vóór 31 december 2022 werd gefactureerd, overeenkomt met werken die vóór die datum daadwerkelijk werden voltooid.

Candice JEUNIAUX