L’application du taux de TVA de 6 % pour la démolition suivie de la reconstruction d’une habitation est élargie, de manière temporaire, pour les 2 prochaines années (du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2022), à tout le territoire, et n’est plus limitée aux 32 centres urbains du pays.

Ce taux réduit s’applique à tout travail immobilier portant sur la démolition suivie de la reconstruction d’une habitation, pour le compte d’un maître d’ouvrage, qui peut être une personne physique ou une personne morale, pour autant que le bâtiment reconstruit le soit sur la même parcelle cadastrale et respecte certaines destinations.

Le taux réduit est limité aux travaux directement nécessaires à l’habitation, il est exclu les extérieurs (jardin, piscine, nettoyage, etc.).

Le taux réduit est applicable dans 2 cas de figure :

1) Lors de la démolition suivie de la reconstruction d’un bâtiment destiné au logement du maître d’ouvrage – personne physique.

Dans ce cas, le bénéfice du taux réduit est subordonné aux conditions de fond suivantes :

• Le bâtiment doit être utilisé lors de la première occupation comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre. A cet égard, il n’est pas tenu compte d’une succession, copropriété, nue-propriété ou usufruit, ou de l’ancienne habitation, à condition qu’elle soit vendue au plus tard à la fin de l’année qui suit la première occupation (au 31 décembre de l’année qui suit la première occupation) ;
• La superficie totale habitable ne doit pas excéder 200 m2. Pour déterminer cette superficie, il convient d’additionner les superficies de toutes les pièces d’habitation. Sont considérées comme des pièces d’habitation : toutes les pièces habitables, sauf les salles de bain ;
• Il faut que les travaux soient terminés et facturés à la fin de l’année de la première occupation (au 31 décembre).

Ces conditions de fond doivent être remplies en permanence durant un délai qui court jusqu’au 31 décembre de la 5ème année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation. Si une des conditions n’est plus remplie, le maître d’ouvrage est tenu de le signaler à l’Administration dans un délai de 3 mois à compter de la date du début de la modification. Il est également tenu de reverser à l’Etat, dans ce même délai, le montant de l’avantage fiscal dont il a bénéficié, pour l’année au cours de laquelle intervient ce changement et les années restant à courir, à concurrence d’1/5ème par année. Il n’y a pas lieu d’effectuer cette régularisation en cas de décès du maître d’ouvrage ou en cas de force majeure dûment justifiée qui l’empêche définitivement de remplir les conditions.

Quant aux conditions de forme :

• Le maître d’ouvrage doit envoyer une déclaration à l’Administration, qui mentionne que le bâtiment qu’il fait démolir et reconstruire est destiné à être utilisé comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre. Il doit accompagner cette déclaration d’une copie du permis d’urbanisme et du/des contrat(s) d’entreprise ;
• Il doit produire au(x) prestataire(s) de services une copie de la déclaration ;
• Les factures émises par le(s) prestataire(s) doivent constater l’existence des éléments justifiant l’application du taux réduit pour les décharger de leur responsabilité quant à la détermination du taux.

2) Lors de la démolition suivie de la reconstruction d’un bâtiment destiné à une location de longue durée dans le cadre de la politique sociale.

Dans ce second cas, le bénéfice du taux réduit est subordonné aux conditions de fond suivantes :

• Le bâtiment doit être donné en location par le maître d’ouvrage en tant qu’habitation à une agence immobilière sociale ;
• Il faut que les travaux soient terminés et facturés à la fin de l’année de la première occupation (au 31 décembre), comme pour le logement du maître d’ouvrage – personne physique.

Ces conditions de fond doivent être remplies en permanence pendant une période qui court jusqu’au 31 décembre de la 5ème année suivant l’année de la première occupation du bâtiment. SI l’utilisation change durant ce délai, le maître d’ouvrage est ici aussi tenu de le signaler à l’Administration dans un délai de 3 mois et de reverser l’avantage fiscal dont il a bénéficié, pour l’année au cours de laquelle intervient ce changement et les années restant à courir, à concurrence d’1/15ème par année. Une exception est également prévue en cas de décès du maître d’ouvrage ou de force majeure.

Pour les conditions de forme, elles s’appliquent mutatis mutandis.

Le taux réduit s’applique aussi aux livraisons de bâtiments d’habitation préalablement démolies et reconstruites par le vendeur, et le sol y attenant. Dans ce cas, il convient de vérifier dans lequel des deux cas d’espèce on se trouve : 1) habitation unique et à titre principal comme habitation propre de l’acquéreur ou 2) location par l’acquéreur à une agence immobilière, afin de pouvoir déterminer les conditions applicables.

Par ailleurs, ce taux réduit est également applicable aux projets en cours, à condition que la déclaration soit introduite au plus tard le 31 mars 2021.

Enfin, en ce qui concerne les projets pour lesquels une demande de permis d’urbanisme a été introduite auprès de l’autorité compétente à partir du 1er juillet 2022 (dernier semestre), l’application du taux réduit est limitée à concurrence de 25 % du montant total des travaux, sauf preuve contraire que le montant facturé avant le 31 décembre 2022 correspond à des travaux effectivement achevés avant cette date.

Candice JEUNIAUX

De toepassing van het btw-tarief van 6% voor sloop gevolgd door de heropbouw van een woning wordt tijdelijk uitgebreid voor de komende 2 jaar (1 januari 2021 tot 31 december 2022), tot het hele grondgebied, en is niet langer beperkt tot de 32 stedelijke centra van het land.

Dit verlaagde tarief is van toepassing op alle onroerende goederen die betrekking hebben op sloop, gevolgd door de heropbouw van een woning, voor rekening van een aannemer, die een natuurlijke persoon of een rechtspersoon kan zijn, op voorwaarde dat het heropgebouwde gebouw zich op hetzelfde perceel bevindt en bepaalde bestemmingen respecteert.

Het verlaagde tarief is beperkt tot de onmiddellijk noodzakelijke werken aan de woonst, de buitenzones (tuin, zwembad, onderhoud, enz.) zijn uitgesloten.

Het verlaagde tarief is van toepassing in twee gevallen:

1) Tijdens de sloop gevolgd door de heropbouw van een gebouw bestemd voor de woning van de bouwheer - natuurlijke persoon

In dit geval is het voordeel van het verlaagd tarief onderworpen aan de volgende basisvoorwaarden:

• Het gebouw moet tijdens de eerste bezetting worden gebruikt als een enige woning en primair als eigen woning. In dit verband wordt geen rekening gehouden met een nalatenschap, mede-eigendom, naakte eigendom of vruchtgebruiker, of met de oude woning, op voorwaarde dat deze uiterlijk aan het einde van het jaar na de eerste bezetting (op 31 december van het jaar volgend op de eerste bewoning) wordt verkocht;
• De totale bewoonbare oppervlakte mag niet groter zijn dan 200m². Om deze oppervlakte te bepalen, moeten alle oppervlaktes van alle woonvertrekken bij elkaar opgeteld worden. Worden beschouwd als woonvertrekken: alle woonkamers met uitzondering van badkamers;
• Het werk moet worden voltooid en gefactureerd aan het einde van het jaar van de eerste bezetting (op 31 december).

Deze basisvoorwaarden moeten gedurende een periode tot en met 31 december van het 5e jaar na de eerste bezetting onafgebroken gerespecteerd worden. Indien niet langer aan een van de voorwaarden wordt voldaan, is de bouwheer verplicht deze binnen 3 maanden na de datum van de aanvang van de wijziging aan de Administratie te melden. Hij is ook verplicht om binnen dezelfde termijn het bedrag van het belastingvoordeel dat hij heeft ontvangen, terug te betalen voor het jaar waarin deze wijziging plaatsvindt en de resterende jaren die moeten worden uitgevoerd, ten belope van 1/5e per jaar. Deze regularisatie mag niet worden uitgevoerd in geval van overlijden van de bouwheer of in het geval van een naar behoren gemotiveerde overmacht die hem permanent belet aan de voorwaarden te voldoen.

Wat betreft de vormvoorwaarden:

• De bouwheer moet een verklaring naar de Administratie sturen, waarin staat dat het gebouw dat hij sloopt en heropbouwt, bedoeld is om te worden gebruikt als een enige woning en primair als eigen woning. Hij moet bij deze verklaring een kopie van de stedenbouwkundige vergunning en het/de aannemingscontract(en) toevoegen;
• Hij moet de dienstverlener(s) een kopie van de aangifte geven;
• De door de dienstverlener(s) uitgegeven facturen moeten het bestaan van elementen vermelden die de toepassing van het verlaagde tarief rechtvaardigen om hen te ontheffen van hun verantwoordelijkheid voor de vaststelling van het tarief.

2) Tijdens de sloop gevolgd door de heropbouw van een gebouw voor langdurige verhuur als onderdeel van het sociaal beleid.

In dit tweede geval is het voordeel van het verlaagd tarief onderworpen aan de volgende basisvoorwaarden:

• Het gebouw moet door de bouwheer als woning worden verhuurd aan een sociaal makelaarskantoor;
• Het werk moet voltooid en gefactureerd zijn aan het einde van het jaar van de eerste bezetting (op 31 december), zoals voor de woning van de bouwheer – natuurlijke persoon.

Deze basisvoorwaarden moeten gedurende een periode tot en met 31 december van het 15e jaar na de eerste bezetting onafgebroken gerespecteerd worden. Indien het gebruik verandert tijdens deze periode dan is de bouwheer ook hier verplicht dit te signaleren bij de Administratie binnen een termijn van 3 maanden en het belastingvoordeel dat hij ontvangen heeft terug te betalen voor het jaar waarin deze verandering plaatsvindt en de resterende jaren die moeten worden uitgevoerd, ten belope van 1/15e per jaar. Er werd ook een uitzondering voorzien in geval van overlijden van de bouwheer of overmacht.

Wat betreft de vormvoorwaarden, deze zijn mutatis mutandis van toepassing.

Het verlaagde tarief geldt ook voor opleveringen van woongebouwen die eerder door de verkoper werden gesloopt en heropbouwd, en de omliggende grond. In dat geval moet worden nagegaan in welke van de twee gevallen van het onderhavige geval men zich bevindt: 1) enige woning en primair als eigen woning van de koper of 2) verhuur door de koper aan een makelaarskantoor, om de toepasselijke voorwaarden te kunnen bepalen.

Bovendien is dit verlaagde tarief ook van toepassing op lopende projecten, op voorwaarde dat de aangifte uiterlijk op 31 maart 2021 wordt ingediend.

Ten slotte voor wat betreft projecten waarvoor vanaf 1 juli 2022 (laatste semester) een aanvraag voor een bouwvergunning bij de bevoegde dienst wordt ingediend, is de toepassing van het verlaagde tarief beperkt tot maximaal 25% van het totale bedrag van de werken, behoudens tegenbewijs dat het bedrag dat vóór 31 december 2022 werd gefactureerd, overeenkomt met werken die vóór die datum daadwerkelijk werden voltooid.