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Taux réduit de TVA de 6 % pour les démolitions et reconstructions d’immeubles

L’application du taux de TVA de 6 % pour la démolition suivie de la reconstruction d’une habitation est élargie, de manière temporaire, pour les 2 prochaines années (du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2022), à tout le territoire, et n’est plus limitée aux 32 centres urbains du pays.

Ce taux réduit s’applique à tout travail immobilier portant sur la démolition suivie de la reconstruction d’une habitation, pour le compte d’un maître d’ouvrage, qui peut être une personne physique ou une personne morale, pour autant que le bâtiment reconstruit le soit sur la même parcelle cadastrale et respecte certaines destinations.

Le taux réduit est limité aux travaux directement nécessaires à l’habitation, il est exclu les extérieurs (jardin, piscine, nettoyage, etc.).

Le taux réduit est applicable dans 2 cas de figure :

1) Lors de la démolition suivie de la reconstruction d’un bâtiment destiné au logement du maître d’ouvrage – personne physique.

Dans ce cas, le bénéfice du taux réduit est subordonné aux conditions de fond suivantes :

  • Le bâtiment doit être utilisé lors de la première occupation comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre. A cet égard, il n’est pas tenu compte d’une succession, copropriété, nue-propriété ou usufruit, ou de l’ancienne habitation, à condition qu’elle soit vendue au plus tard à la fin de l’année qui suit la première occupation (au 31 décembre de l’année qui suit la première occupation) ;
  • La superficie totale habitable ne doit pas excéder 200 m2. Pour déterminer cette superficie, il convient d’additionner les superficies de toutes les pièces d’habitation. Sont considérées comme des pièces d’habitation : toutes les pièces habitables, sauf les salles de bain ;
  • Il faut que les travaux soient terminés et facturés à la fin de l’année de la première occupation (au 31 décembre).

Ces conditions de fond doivent être remplies en permanence durant un délai qui court jusqu’au 31 décembre de la 5ème année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation. Si une des conditions n’est plus remplie, le maître d’ouvrage est tenu de le signaler à l’Administration dans un délai de 3 mois à compter de la date du début de la modification. Il est également tenu de reverser à l’Etat, dans ce même délai, le montant de l’avantage fiscal dont il a bénéficié, pour l’année au cours de laquelle intervient ce changement et les années restant à courir, à concurrence d’1/5ème par année. Il n’y a pas lieu d’effectuer cette régularisation en cas de décès du maître d’ouvrage ou en cas de force majeure dûment justifiée qui l’empêche définitivement de remplir les conditions.

Quant aux conditions de forme :

  • Le maître d’ouvrage doit envoyer une déclaration à l’Administration, qui mentionne que le bâtiment qu’il fait démolir et reconstruire est destiné à être utilisé comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre. Il doit accompagner cette déclaration d’une copie du permis d’urbanisme et du/des contrat(s) d’entreprise ;
  • Il doit produire au(x) prestataire(s) de services une copie de la déclaration ;
  • Les factures émises par le(s) prestataire(s) doivent constater l’existence des éléments justifiant l’application du taux réduit pour les décharger de leur responsabilité quant à la détermination du taux.

2) Lors de la démolition suivie de la reconstruction d’un bâtiment destiné à une location de longue durée dans le cadre de la politique sociale.

Dans ce second cas, le bénéfice du taux réduit est subordonné aux conditions de fond suivantes :

  • Le bâtiment doit être donné en location par le maître d’ouvrage en tant qu’habitation à une agence immobilière sociale ;
  • Il faut que les travaux soient terminés et facturés à la fin de l’année de la première occupation (au 31 décembre), comme pour le logement du maître d’ouvrage – personne physique.

Ces conditions de fond doivent être remplies en permanence pendant une période qui court jusqu’au 31 décembre de la 5ème année suivant l’année de la première occupation du bâtiment. SI l’utilisation change durant ce délai, le maître d’ouvrage est ici aussi tenu de le signaler à l’Administration dans un délai de 3 mois et de reverser l’avantage fiscal dont il a bénéficié, pour l’année au cours de laquelle intervient ce changement et les années restant à courir, à concurrence d’1/15ème par année. Une exception est également prévue en cas de décès du maître d’ouvrage ou de force majeure.

Pour les conditions de forme, elles s’appliquent mutatis mutandis.

Le taux réduit s’applique aussi aux livraisons de bâtiments d’habitation préalablement démolies et reconstruites par le vendeur, et le sol y attenant. Dans ce cas, il convient de vérifier dans lequel des deux cas d’espèce on se trouve : 1) habitation unique et à titre principal comme habitation propre de l’acquéreur ou 2) location par l’acquéreur à une agence immobilière, afin de pouvoir déterminer les conditions applicables.

Par ailleurs, ce taux réduit est également applicable aux projets en cours, à condition que la déclaration soit introduite au plus tard le 31 mars 2021.

Enfin, en ce qui concerne les projets pour lesquels une demande de permis d’urbanisme a été introduite auprès de l’autorité compétente à partir du 1er juillet 2022 (dernier semestre), l’application du taux réduit est limitée à concurrence de 25 % du montant total des travaux, sauf preuve contraire que le montant facturé avant le 31 décembre 2022 correspond à des travaux effectivement achevés avant cette date.

Candice JEUNIAUX

Thème : L'immobilier

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