Pour donner un immeuble affecté à l’exercice de la profession du donateur, il s’avère souvent opportun de faire appel aux dispositions fiscales préférentielles qui soumettent la donation d’entreprise commerciale à un taux de droits d’enregistrement de 0%.

Lorsque l’immeuble n’est pas professionnel, mais privé, et qu’il est destiné à être transmis par donation, il est préférable de le faire par tranches successives réparties tous les trois ans, afin de faire entrer cette donation dans les taux de taxation aux droits d’enregistrement les moins élevés (p.ex : 3% pour une donation immobilière d’une valeur de 150.000 €, en ligne directe).

Tous les trois ans, en effet, la base de calcul des droits dus sur les donations immobilières est « remise à zéro », ce qui permet d’utiliser à nouveau la tranche la plus basse pour la nouvelle donation projetée.

Selon la valeur de l’immeuble, le nombre de donateurs, et le nombre de donataires, il peut ainsi s’avérer possible de transmettre la totalité ou une large part d’un immeuble non professionnel, par voie de donation, au taux de 3 %, et de sortir celui-ci de la masse taxable aux droits de succession.

Par exemple, un immeuble indivis peut être entièrement donné par deux parents, à leurs deux enfants, moyennant l’application du tarif de 3%, si la valeur de cet immeuble ne dépasse pas 600.000 €.

Cependant, cette réserve de progressivité d’une durée de trois années visait tant les immeubles privés, que les immeubles professionnels, alors que ces derniers étaient susceptibles d’être cédés en même temps que l’entreprise personnelle à laquelle ils étaient affectés, ce qui était censé n’entraîner que l’application du taux déduit de 0%. Ces immeubles professionnels entraient cependant en considération pour le calcul de la réserve de progressivité de trois ans, et ce de manière tout à fait illogique.

Depuis peu en Région wallonne, cette réserve de progressivité, qui additionne les donations successives d’immeubles effectuées au cours de trois années successives entre les mêmes parties, ne s’applique plus aux donations d’immeubles professionnels, qui n’entrent donc plus dans la globalisation triennale.

En effet, l’article 137 du Code des droits d’enregistrement wallon a été modifié pour prévoir que les valeurs d’immeubles à prendre en considération, sont celles ayant servi de base de perception au cours des trois années précédentes. Si l’un des immeubles donnés est un immeuble professionnel cédé dans le cadre d’une donation d’entreprise (donation soumise à un taux de 0 % en Région wallonne), cet immeuble professionnel ne sera pas considéré comme faisant partie d’une donation subséquente, pour le calcul du délai de trois ans et l’application de la réserve de progressivité, puisque sa valeur n’est pas utilisée comme base de perception.

Le fait d’intégrer un immeuble dans une donation d’entreprise personnelle n’a donc plus d’incidence désormais sur le fractionnement des donations immobilières tous les trois ans, et cette incohérence législative ne gênera donc plus la planification patrimoniale immobilière lorsque le patrimoine immobilier est à la fois professionnel et privé.

Cette mesure appréciable est entrée en vigueur le 3 septembre 2018.