Het komt vaak voor dat een bedrijfsleider een bestaand onroerend goed wenst in te brengen in zijn vennootschap. Geregeld verliest men daarbij echter de registratierechten uit het oog.
De inbreng van onroerende goederen, andere dan die welke gedeeltelijk of geheel tot bewoning aangewend worden of bestemd zijn en door een natuurlijke persoon ingebracht worden in Belgische vennootschappen, worden aan het inbrengrecht van 0% onderworpen. Er is met andere woorden geen registratiebelasting verschuldigd. Indien men bijvoorbeeld een magazijn of een kantoor wenst in te brengen kan dit vrij van registratiebelasting gebeuren.
Het moet echter wel gaan om een inbreng die volledig vergoed wordt met maatschappelijke rechten in de vennootschap. Indien men tevens een hypothecaire schuld die rust op het onroerend goed wil overdragen aan de vennootschap, dan zal op het openstaande bedrag van de schuld het evenredig registratierecht worden toegepast in dit geval het verkooprecht van 10% of 12,5%.
De inbreng door een natuurlijke persoon in Belgische of in vreemde vennootschappen van onroerende goederen die voor bewoning aangewend of bestemend zijn worden onderworpen aan het recht van onroerende overdracht onder bezwarende titel wanneer deze goederen in Belgi gelegen zijn. Zij worden van het evenredig recht vrijgesteld en onderworpen aan het algemeen vast recht indien de onroerende goederen gelegen zijn in het buitenland. De inbreng van een in Belgi gelegen woning door een natuurlijke persoon is dus onderworpen aan het verkooprecht (10% of 12,50%).
De situatie waar een bedrijfsleider zowel zijn kantoor als zijn priv woning in hetzelfde onroerende goed heeft ondergebracht is echter geen uitzonderlijke situatie. Of denk bijvoorbeeld aan een woning die eveneens paardenstallen omvat, waarbij die laatste commercieel verhuurd worden.
Onroerende goederen voor gemengd gebruik inbrengen in een vennootschap is een prijzige operatie want in principe is de inbreng van gebouwen die gedeeltelijk voor bewoning dienen en voor de rest voor industrile of agrarische, commercile of administratieve doeleinden volledig onderworpen aan het verkooprecht.
Deze regel is echter niet toepasselijk wanneer het woongedeelte en de rest zijn opgenomen in afzonderlijke kadastrale aanduidingen en afzonderlijke kadastrale nummers en inkomens hebben of als dusdanig worden beschouwd. Dit laatste is het geval als de vooraf geregistreerde basisakte duidelijk de werkelijke bedoeling van individualisering van de onderscheiden delen laat blijken (circulaire nr. 14, 15 mei 1994, nr. 7). Dit zal in veel van de gevallen echter niet gebeurd zijn.
In dit geval kan artikel 169bis Wetboek Registratierechten (W. Reg.) eventueel soelaas bieden. Dit artikel stelt dat de aanwending of de bestemming van een onroerend goed moet worden nagegaan per kadastraal perceel of per gedeelte van kadastraal perceel wanneer dat gedeelte:
- ofwel een afzonderlijke huisvesting is;
- ofwel een afdeling van de productie of van de werkzaamheden is die, of een onderdeel daarvan dat, afzonderlijk kan werken;
- ofwel een eenheid is die van de andere goederen of delen die het perceel vormen kan worden afgezonderd.
Het is aan de partijen om aan te tonen dat het om een gescheiden huisvesting gaat of over een productieafdeling die los kan werken of over een entiteit die losstaat van de andere goederen.
Wanneer de beoordeling niet per kadastraal perceel gebeurt, zullen de contracterende partijen of de notaris in hun naam onderaan de akte en voor registratie een aanvullende verklaring moeten opnemen (zoals bedoeld in artikel 168 W. Reg). Daarin moeten zij de overeengekomen waarde en ik voorkomend geval de verkoopwaarde vermelden van elk gedeelte van het goed dat een onderscheiden aanwending of bestemming heeft.
Voor zij die grondige renovatiewerken voorzien voor hun kantoor of voor zij die aanzienlijke operationele kosten hebben (denk maar aan de paardenstallen), is een inbreng in vennootschap dus wel het overwegen waard.