Dans son accord de coalition pour la période 2025-2029, le gouvernement fédéral belge a annoncé le rétablissement du taux de TVA à 6 % pour la vente de biens immobiliers après démolition et reconstruction. Cette initiative ambitionne de stimuler la rénovation urbaine et de faciliter l’accès à des logements neufs dans un cadre fiscal avantageux. L’article qui suit revient sur les modalités de cette mesure, son évolution, ses conditions d’application et ses conséquences pour les professionnels de l’immobilier.

Les Belges ont-ils encore une brique dans le ventre ?

Le salon Batibouw s’est achevé le 23 février 2025 sur une note positive. En neuf jours, plus de 200 000 visiteurs ont investi les cinq palais de Brussels Expo, où plus de 300 exposants étaient réunis, soit une hausse de 15 % par rapport à l’édition précédente. Cet événement reste un rendez-vous majeur pour les acteurs du secteur, certains y réalisant jusqu’à 30 % de leur chiffre d’affaires annuel.

Pourtant, ce succès contraste avec la morosité observée en 2024 : malgré une demande élevée, l’activité globale du secteur a reculé de 7,3 %. Ce décalage s’explique surtout par la flambée des coûts de construction, en hausse de 20 % sur les dernières années, sous l’effet de plusieurs facteurs :

• Matériaux de construction : +35 %, notamment en raison des conséquences de la crise sanitaire et du conflit en Ukraine.
• Taux hypothécaires : passés de 1 % à 3,5 %, compliquant l’accès au crédit.
• Charges sociales : en forte augmentation, grevant lourdement les entreprises.

Dans ce contexte, la Cour constitutionnelle a récemment rejeté ce jeudi 20 février le recours de l’Union Professionnelle du Secteur Immobilier (UPSI) contre le budget fédéral 2024, lequel avait limité l’application du taux de TVA réduit à 6 % pour les opérations de démolition et de reconstruction.

Jusqu’alors, la vente d’un bien immobilier était soumise au taux standard de 21 %. Une mesure temporaire, instaurée en 2021, autorisait toutefois un taux à 6 % sous certaines conditions, avec une échéance au 31 décembre 2024 et une période transitoire jusqu’au 30 juin 2025 pour les projets dont le permis d’urbanisme avait été introduit avant le 1er juillet 2023. En 2024, le gouvernement a restreint cette mesure en excluant notamment les promoteurs immobiliers. L’UPSI, estimant que ce choix contrevenait au principe de neutralité fiscale, a saisi la Cour constitutionnelle, sans succès. Le 20 février 2025, la Cour a en effet jugé que le législateur disposait du pouvoir d’adapter les exonérations fiscales et que les décisions prises ne présentaient aucun caractère arbitraire.

Nouvelles dispositions de l’accord gouvernemental 2025-2029

Dans son accord de coalition présenté en février 2025, l’exécutif a annoncé la ré-introduction du taux réduit de 6 % pour l’ensemble des projets de démolition et de reconstruction, y compris ceux menés ou commercialisés par des professionnels. L’objectif est d’encourager une politique de rénovation ambitieuse dans les Régions et de proposer des logements à des tarifs plus abordables, tout en veillant à une cohérence sur le plan fiscal.

Le gouvernement ambitionne également de clarifier la notion de « rénovation » dans les textes législatifs. À terme, une condition de durabilité pourrait être intégrée, conformément aux futures réglementations européennes, sans alourdir la charge administrative.

Parallèlement à cette extension, les conditions se durcissent :

• Superficie habitable maximale : abaissée de 200 m² à 175 m², pour cibler les logements plus modestes et mieux isolés.
• Clarification des définitions : une distinction précise entre les travaux de rénovation profonde et la construction neuve doit réduire les litiges fiscaux et les incertitudes juridiques.

Pour bénéficier du taux réduit de 6 %, plusieurs critères devront être remplis :

1. Superficie habitable : le logement ne pourra pas excéder 175 m².
2. Usage du bien : l’acheteur devra utiliser ce bien comme habitation unique et principale pendant au moins cinq ans.
3. Engagement de l’acheteur : il devra s’engager à occuper le logement à titre de résidence principale et unique pour la même durée.
4. Déclaration préalable : une déclaration spécifique devra être déposée auprès de l’administration fiscale avant le démarrage des travaux, selon des modalités qui seront précisées ultérieurement.

Implications pour les professionnels du secteur immobilier

La restauration du taux réduit à 6 % constitue un atout majeur pour les promoteurs et développeurs de projets, susceptibles de voir la construction se dynamiser dans les zones à revitaliser. Les avantages fiscaux proposés sont réels, mais les professionnels devront s’adapter aux nouvelles exigences, notamment à la limite de 175 m² pour la surface habitable.

Conclusion

Sur de nombreux points, ce retour au taux de TVA réduit semble essentiel pour soutenir la compétitivité et pérennité du secteur de la construction. Il devrait faciliter la rénovation urbaine, contribuer à une meilleure accessibilité au logement et, potentiellement, réduire l’empreinte environnementale grâce à des projets mieux conçus.

Cependant, si le taux de 6 % offre un avantage fiscal non négligeable, il s’accompagne d’une obligation de conformité stricte aux conditions énoncées. Il faudra donc surveiller attentivement l’avancée des textes législatifs afin d’anticiper et de respecter tous les critères. Pour l’instant, les précisions manquent encore : le ministre des Finances, Jan Jambon (N-VA), doit présenter les textes de loi avant leur adoption. Nous vous tiendrons informés, notamment sur la date d’entrée en vigueur de cette nouvelle mesure.

Alexis HEYNDERICKX