La loi-programme du 20 décembre 2020 prévoit l’extension du taux réduit de 6 % de TVA pour les travaux de démolition/reconstruction de bâtiments à l’ensemble du territoire belge pour la période allant du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2022.
Durant cette période, tant les particuliers que les promoteurs pourront bénéficier de cette mesure favorable sur l’ensemble du territoire belge.
Pour bénéficier de cet avantage, les conditions suivantes doivent être remplies :
- Le bâtiment concerné doit être un bâtiment d’habitation ;
- occupée par le propriétaire ;
- le propriétaire établi son domicile sans délai et ce pour une période de cinq ans à compter du 1er décembre de l’année suivant celle de la première occupation. Si cette condition n’est pas respectée, la prestation doit être remboursée pour l’année en cours et les années restantes de la période de cinq ans.
La surface habitable totale est de 200 m² maximum.
L’administration avait annoncé la publication de circulaire administrative en même temps qu’une mise à jour de la liste des FAQ publiées.
La circulaire datée du 25 février 2021 vient d’être publiée. Les principales clarifications apportées par cette circulaire sont les suivantes.
a. Qu’entend-on par démolition de bâtiment ?
Comme la loi l’indique, le bien démoli doit être un bâtiment « un bâtiment » pour l’application de la TVA. Il s’agit donc de « toute construction incorporée au sol ». L’Exposé des motifs précise également qu’il doit s’agir d’un bâtiment ayant une consistance significative, le cas échéant par rapport au bâtiment d’habitation construit.
La circulaire précise que cette appréciation est faite au cas par cas. Par exemple, un vieux logement, un hangar, une cuisine ou un magasin seront normalement considérés comme significatifs en soi. En revanche, une construction faite de matériaux non durables ne remplit pas le critère. Un pigeonnier, une maison de jardin, un abri pour cheval dans le pâturage ne sont pas considérés comme des bâtiments significatifs.
La circulaire ajoute également que la reconstruction du nouveau bâtiment d’habitation ne doit pas nécessairement suivre immédiatement la démolition d’un bâtiment. Ce qu’il importe est de démontrer que l’occupant a procédé à la démolition du bâtiment en vue de la reconstruction d’un bâtiment d’habitation.
Une tolérance spécifique est prévue puisque la circulaire assimile une transformation importante d’un ancien bâtiment à un projet de démolition/reconstruction.
Il est discutable que la circulaire précise que cette tolérance n’est pas applicable à la démolition d’un certain nombre d’étages d’un immeuble à appartement existant, suivie de la reconstruction de ces étages.
b. Qu’entend-on par « à titre principal comme habitation propre » ?
D’après le texte de la loi, l’habitation propre est le logement que l’acheteur en tant que propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier occupe personnellement ou n’occupe pas personnellement pour des raisons professionnelles ou sociales ou à cause d’entraves légales ou contractuelles qui rendent impossible l’occupation de l’habitation par lui-même.
Il est intéressant de constater que la circulaire précise que si le conjoint de l’acquéreur personne physique acquiert également les droits de propriété sur le bâtiment d’habitation, ils seront considérés comme une seule entité afin de déterminer s’il s’agit d’habitation unique. Il en va de même pour les partenaires qui ont conclu un contrat de cohabitation légale.
La circulaire précise explicitement que le fait d’avoir reçu à titre de donation un droit de nue-propriété sur l’autre bien exclut l’habitation du taux de 6 %.
Si le droit de nue-propriété avait été acquis par héritage par contre, la condition d’application de la mesure de faveur serait considérée comme remplie.
La circulaire donne également des exemples de ce qui est considéré comme un immeuble « empêchant ». Sont considérés comme immeubles empêchant : une maison de vacances, un magasin, un bâtiment industriel ou une parcelle bâtie dont l’acquéreur personne physique est propriétaire.
Enfin, tant les bâtiments d’habitation situés en Belgique que ceux situés à l’étranger sont pris en considération dans l’examen du respect de la condition.
c. Qu’entend-on par « superficie habitable n’excédant pas 200m² » ?
La loi pose comme conditions pour pouvoir bénéficier du taux réduit de 6 % que la superficie n’excède pas 200m². La circulaire indique comment calculer cette superficie. Il faut déterminer la superficie totale habitable en additionnant les superficies de toutes les pièces d’habitation. Sont considérées comme des habitations les cuisines, les salles de séjour, les salles à manger, les chambres à coucher, les greniers et caves habitables, les bureaux et tous les autres espaces destinés à l’habitation. Sont également assimilés à des pièces d’habitation selon la circulaire tous les espaces d’une habitation utilisés à l’exercice d’une activité économique comme par exemple l’espace de bureau.
Ne sont jamais considérées comme des pièces d’habitation : les salles de bain, wc, buanderie, escaliers, débarras, couloir et garage, quelle que soit leur superficie et leur hauteur.
d. Introduction de la déclaration
Pour bénéficier du taux réduit de 6 %, le fournisseur doit introduire une déclaration auprès du SPF Finances, via le site web www.myminfin.be.
Une copie de cette déclaration doit être remise à l’acheteur. Cette déclaration devra indiquer explicitement que les conditions imposées par la loi pour bénéficier du taux réduit de 6 % sont remplies. La déclaration doit être accompagnée d’un certain nombre de pièces qui sont précisées dans la circulaire.
La circulaire ne précise pas à quel moment précis introduire la déclaration. En principe, elle devrait être présentée avant le moment où la TVA devient exigible (en principe, la TVA est due à la date de la facture).
Cela signifierait qu’en principe, le taux réduit de TVA ne pourrait pas être appliqué, même pour les factures émises ultérieurement.
La déclaration est soumise après la première facture.