En matière de fiscalité immobilière, la Cour européenne de justice a rendu le 27 septembre 2012 un intéressant arrêt portant sur le régime TVA afférent aux prestations de services relatives à la location de surfaces commerciales (affaire C-392/11).

Les faits ayant donné lieu à cet arrêt sont les suivants. FFW est un cabinet d’avocats qui a pris en location des bureaux à Londres. Le contrat de bail stipule que les locaux sont loués contre le versement de trois types de redevances correspondant respectivement (i) à l’occupation des locaux, (ii) à la quote-part de FFW des coûts d’assurance de l’immeuble et (iii) aux prestations de services qui sont, selon le contrat de bail, obligatoirement fournies par le bailleur.

Ces prestations incluent, entre autres, la fourniture d’eau, le chauffage dans l’ensemble de l’immeuble, les réparations de structures et de machineries de ce dernier (notamment les ascenseurs), le nettoyage des parties communes ainsi que le gardiennage de l’immeuble.

Le contrat de bail stipule que, dans le cas où le locataire ne s’acquitte pas de ces trois types de redevances, le bailleur peut résilier le contrat.

En de telles circonstances, la question est de savoir si la location immobilière et les prestations de services liées à cette location doivent s’analyser comme constituant une prestation unique, entièrement exonérée de TVA, ou plusieurs prestations indépendantes appréciées séparément en ce qui concerne leur soumission à la TVA.

Selon la Cour, il appartient à la juridiction de renvoi de déterminer si, dans les circonstances particulières de l’affaire, les opérations concernées sont à ce point liées entre elles qu’elles doivent être regardées comme constituant une prestation unique de location immobilière. Toutefois, la Cour donne, à cet égard, de précieux éléments d’interprétation.

Ainsi, aux fins de cet examen, le contenu d’un contrat de bail peut constituer un indice important en ce qui concerne l’appréciation du caractère unique de la prestation. A cet égard, la Cour relève que la raison économique de la conclusion du contrat est non seulement l’obtention du droit d’occuper les lieux concernés mais l’obtention, par le locataire, d’un ensemble de prestations de services. Ainsi, le contrat de bail désigne en cette affaire une prestation unique, convenue entre le bailleur et le locataire.

Selon la Cour, la faculté donnée au bailleur, dans le contrat de bail, de résilier celui-ci dans le cas où le locataire n’acquitte pas les charges locatives constitue un indice militant en faveur de l’existence d’une prestation unique.

Par ailleurs, la Cour est d’avis que la location immobilière ainsi que les prestations de services liées à celle-ci peuvent objectivement constituer une telle prestation. En effet, l’obtention des prestations concernées ne saurait être perçue comme constituant une fin en soi pour un locataire moyen de locaux tels que ceux en cause, mais constitue plutôt le moyen de bénéficier, dans les meilleures conditions, de la prestation principale, à savoir la location de surfaces commerciales.

En revanche, la circonstance que des prestations de services pourraient être fournies par un tiers, plutôt que par le bailleur lui-même, ne permet pas de conclure que celles-ci ne peuvent pas constituer, dans les circonstances de cette affaire, une prestation unique.

Cette nouvelle jurisprudence souligne toute l’attention qu’il faut accorder à la rédaction des contrats de location de biens immeubles pour s’assurer le bénéfice du régime fiscal envisagé.

Inzake de onroerende fiscaliteit heeft het Europese Hof van Justitie heeft op 27 september 2012 een interessant arrest geveld over de BTW-regeling voor het verlenen van diensten in verband met de verhuur van commerciële oppervlakten (zaak C-392/11).

De feiten die aanleiding geven tot deze zaak zijn de volgende. FFW is een advocatenkantoor dat in Londen kantoren heeft gehuurd. De huurovereenkomst bepaalt dat de lokalen gehuurd zijn tegen de betaling van drie soorten vergoedingen die respectievelijk overeenkomen met (i) de bezetting van de lokalen, (ii) de bijdrage van FFW in de kosten voor de verzekering van het gebouw en (iii) het verlenen van diensten die, volgens het huurcontract, verplicht door de verhuurder verleend worden.

Deze diensten omvatten onder meer het aanleveren van water, verwarming in het gehele gebouw, de herstellingen aan structuren en machines van het gebouw (in het bijzonder de liften), het reinigen van de gemeenschappelijke delen, alsook de bewaking van het gebouw.

Het huurcontract bepaalt dat, indien de huurder deze drie types van vergoedingen niet betaalt, de verhuurder het contract kan opzeggen.

In dergelijke omstandigheden moet men de vraag stellen of de onroerende verhuring en het verlenen van diensten verbonden aan deze verhuring, moeten geanalyseerd worden als zouden ze een unieke prestatie vormen, volledig vrijgesteld van BTW, of als meerdere onafhankelijke prestaties die afzonderlijk gewaardeerd worden voor wat betreft hun onderwerping aan de BTW.

Volgens het Hof is het aan de rechtbank naar dewelke de zaak werd verwezen, om te bepalen of, in de specifieke omstandigheden van de zaak, de betrokken transacties zodanig verbonden zijn dat ze moeten beschouwd worden als zouden ze een unieke prestatie van onroerende verhuring vormen. Niettemin geeft het Hof hiervoor waardevolle elementen van interpretatie.

Dus, met het oog op dit onderzoek kan de inhoud van een huurovereenkomst een belangrijke aanwijzing bevatten voor wat betreft de appreciatie van het unieke karakter van de prestatie. In dit verband vestigt het Hof er de aandacht op dat de economische reden voor de afsluiting van de overeenkomst niet alleen het verkrijgen van het recht om de betrokken plaatsen te bezetten is, maar het verkrijgen, door de huurder, van een geheel van prestaties van diensten. Zo duidt de huurovereenkomst in dit geval een unieke prestatie aan, overeengekomen tussen de verhuurder en de huurder.

Volgens het Hof vormt de mogelijkheid die aan de verhuurder in de huurovereenkomst wordt gegeven om deze op te zeggen, indien de huurder de huurlasten niet betaalt, een aanwijzing die in het voordeel van het bestaan van een unieke prestatie pleit.

Het Hof is bovendien van mening dat zowel de onroerende verhuring als de prestaties van diensten die hieraan verbonden zijn, objectief zo’n prestatie kunnen vormen. Inderdaad, het verkrijgen van de desbetreffende prestaties zou niet kunnen gezien worden als een einde makend op zich voor een gemiddelde huurder van lokalen, zoals deze in kwestie, maar vormt eerder de manier om in de beste omstandigheden te profiteren van de belangrijkste prestatie, zijnde de verhuring van commerciële oppervlakten.

Aan de andere kant laat de situatie waarin de prestaties van diensten door een derde zouden kunnen verleend worden, eerder dan door de verhuurder zelf, niet toe om de besluiten dat deze geen unieke prestatie kunnen vormen, in het geval van deze zaak.

Deze nieuwe rechtspraak benadrukt alle aandacht die moet worden gegeven aan het opstellen van huurovereenkomsten voor onroerende goederen, teneinde zich te verzekeren van het voordeel van het vooropgestelde fiscale regime.