1. Elk Gewest staat, onder bepaalde voorwaarden (enigszins verschillend naargelang het Gewest), de schenking van aandelen in familiale vennootschappen toe tegen een registratierecht van 0%.

In de drie Gewesten is een van de voorwaarden om van dit gunstige tarief te kunnen genieten, dat de vennootschap waarvan de aandelen worden gegeven een "reële economische activiteit" uitoefent.

De wetgever heeft dit begrip echter niet gedefinieerd.

2. In het Vlaamse Gewest neemt VLABEL (Omzendbrief 2015/2) traditioneel het standpunt in dat een vastgoedactiviteit in principe niet kan worden beschouwd als een "reële economische activiteit".

Het sluit van meet af aan de toepassing van het voorkeursregime in de meeste gevallen uit voor bedrijven met veel onroerend goed op de balans. Volgens VLABEL kan het "eenvoudige" beheer van onroerend goed niet worden omschreven als een "reële economische activiteit". Evenzo zal het niet mogelijk zijn om een "reële economische activiteit" aan te tonen, wanneer een onroerend goed aan derden wordt verhuurd, ongeacht het aandeel of percentage dat dit onroerend goed vertegenwoordigt in het totale onroerend goed dat binnen het bedrijf aanwezig is.

Alleen als al de onroerende goederen van de onderneming worden gebruikt voor economische activiteit of als de onderneming al haar onroerende goederen verhuurt aan een andere actieve dochteronderneming, kan het beheer van de onroerende goederen worden beschouwd als een "reële economische activiteit" volgens VLABEL.

3. In een arrest van 21 juni 2022 oordeelde het Gentse Hof van beroep dat vastgoedactiviteiten wel degelijk een "reële economische activiteit" vormen als ze op een duurzame manier een meerwaarde voor de samenleving genereren en dus verder gaan dan een louter passief beheer van vastgoed.

In de zaak die aanhangig werd gemaakt voor het Hof was de betrokken vennootschap een holdingmaatschappij waarvan de dochtervennootschap een vastgoedactiviteit uitoefende (met name in de bouw en het beheer van studentenkamers en handelsterreinen, met inbegrip van de verhuur en verkoop van onroerend goed).

Voor haar activiteiten had het bedrijf geen werknemers, maar maakte het gebruik van externe adviseurs.

Volgens het Hof moet het begrip "reële economische activiteit" in zijn gewone betekenis worden opgevat. Er is dus geen reden om de betrokken vennootschap, die als ontwikkelaar en professionele beheerder van haar vastgoedportefeuille activiteiten verricht die verder gaan dan het louter passieve beheer van onroerende goederen, uit te sluiten van het gunstige belastingregime.

Ook het feit dat de vennootschap veel vastgoed had, was volgens het Hof geen reden om haar uit te sluiten van het gunstige belastingregime.

De criteria die het Hof in de onderhavige zaak in aanmerking heeft genomen om de positie van VLABEL te beoordelen, zijn de volgende: de omvang van de vastgoedprojecten, de markt waarin deze projecten passen (studentenhuizen, bedrijfsruimten in combinatie met woningen), de concurrentieomgeving waarin de onderneming haar vastgoedactiviteiten heeft ontwikkeld, de regelmaat waarmee de vastgoedprojecten op hun haalbaarheid zijn onderzocht en, indien van toepassing, uitgevoerd, de lange termijnactiviteiten van het kopen en verkopen van onroerend goed, evenals de professionele en gestructureerde aanpak van de activiteiten.

4. Wat moeten we onthouden uit dit arrest ? Volgens het Gentse Hof van beroep kunnen vastgoedactiviteiten niet zomaar worden uitgesloten van het registratierecht van 0% dat van toepassing is op de schenking van aandelen in familiebedrijven.

Vastgoedactiviteiten die verder gaan dan het louter passieve beheer van onroerende goederen kunnen worden gekwalificeerd als reële economische activiteiten en genieten van het gunstige belastingregime. De vraag of een activiteit al dan niet een louter passieve beheersactiviteit vormt, is een feitelijke vraag die moet worden onderzocht aan de hand van een aantal in het arrest genoemde criteria.

De redenering van het Gentse Hof van Beroep moet uiteraard worden goedgekeurd. Aangezien het begrip reële economische activiteit niet door de wetgever wordt gedefinieerd, moet het in de praktijk worden geanalyseerd in het licht van de feitelijke omstandigheden die eigen zijn aan elk individueel geval.

Het volledig uitsluiten van vastgoedactiviteiten van dit begrip van reële economische activiteit is het toevoegen van een voorwaarde aan de wet.

In het Waals gewest en het Brussels Gewest heeft de fiscus geen officieel standpunt ingenomen over de behandeling van schenkingen van aandelen in familiebedrijven met betrekking tot de uitoefening van vastgoedactiviteiten. In de praktijk heeft de fiscus echter de neiging om de toepassing van het 0% registratietarief op vastgoedactiviteiten te weigeren.

Zoals het Gentse Hof van beroep heeft gedaan, kan dit administratieve standpunt worden aangevochten op basis van de feitelijke omstandigheden en de aard van de in de praktijk uitgeoefende activiteit van onroerend goed, aangezien de uitoefening van een vastgoedactiviteit op zich zeker niet exclusief is voor de toepassing van het registratierecht van 0%.

1. Chaque Région autorise, à certaines conditions (légèrement différentes selon les Régions), la donation des actions de sociétés familiales à un taux de droits d’enregistrement de 0 %.

Dans les trois Régions, une des conditions pour bénéficier de ce taux favorable est que la société dont les actions sont données exerce une « activité économique réelle ».

Toutefois, le législateur n’a pas défini cette notion.

2. En Région flamande, VLABEL (circulaire 2015/2) adopte traditionnellement la position selon laquelle une activité immobilière ne peut en principe pas être considérée comme une « activité économique réelle ».

Elle exclut d’emblée l’application du régime de faveur dans la plupart des cas pour les entreprises avec beaucoup de biens immobiliers au bilan. Selon VLABEL, la « simple » gestion de biens immobiliers ne peut être qualifiée d’« activité économique réelle ». De même, il ne sera pas possible de démontrer une « activité économique réelle », dès lors qu’un bien immobilier est loué à des tiers indépendamment de la part ou du pourcentage que ce bien immobilier représente dans le total des biens immobiliers présents au sein de la société.

Ce n’est que si tous les biens immobiliers de la société sont utilisés pour l’activité économique ou si la société loue tous ses biens immobiliers à une autre filiale active, que la gestion des biens immobiliers peut être considérée comme une « activité économique réelle » selon VLABEL.

3. Dans un arrêt du 21 juin 2022, la Cour d’appel de Gand a jugé que des activités immobilières constituent bien une « activité économique réelle » si elles génèrent, de manière durable, une valeur ajoutée à la société et dépassent ainsi une gestion purement passive de biens immobiliers.

Dans le cas d’espèce soumis à la Cour, la société concernée était une société holding dont la société fille exerçait une activité immobilière (notamment en matière de construction et gestion de chambres d’étudiants et de terrains commerciaux, y compris la location et la vente de biens).

Pour son activité, la société n’avait pas d’employés mais faisait appel à des conseillers externes.

Selon la Cour, la notion d’« activité économique réelle » doit être comprise en son sens ordinaire. Il n’y a donc aucune raison d’exclure du régime fiscal favorable la société en question qui, en tant que promoteur et gestionnaire professionnel de son portefeuille immobilier, exerce des activités qui vont au-delà de la gestion purement passive de biens immobiliers.

Le fait que la société disposait de beaucoup de biens immobiliers n’était pas non plus une raison pour l’exclure du régime fiscal favorable selon la Cour.

Les critères pris en compte en l’espèce par la Cour pour censurer la position de VLABEL sont les suivants : la taille des projets immobiliers, le marché dans lequel ces projets s’insèrent (résidences universitaires, locaux commerciaux combinés avec des propriétés résidentielles), environnement concurrentiel dans lequel la société a développé ses activités immobilières, la régularité avec laquelle les projets immobiliers ont été examinés quant à leur faisabilité et, le cas échéant, réalisés, les activités à long terme d’achat et de vente de biens immobiliers, ainsi que l’approche professionnelle et structurée des activités.

4. Que faut-il retenir de cet arrêt ?

Selon la Cour d’appel de Gand, les activités immobilières ne peuvent purement et simplement, être exclues du taux de droits d’enregistrement de 0 % applicable pour la donation des actions des sociétés familiales.

Les activités immobilières qui dépassent la gestion purement passive de biens immobiliers peuvent être qualifiées d’activités économiques réelles et bénéficier du régime fiscal favorable. La question de savoir si une activité constitue une activité de gestion purement passive ou non est une question de fait qui doit s’analyser sur base d’un certain nombre de critères évoqués dans l’arrêt.

Le raisonnement de la Cour d’appel de Gand doit bien entendu être approuvé. La notion d’activité économique réelle n’étant pas définie par le législateur, il convient en pratique d’analyser celle-ci en fonction des circonstances de faits propres à chaque cas d’espèce.

Exclure purement et simplement les activités immobilières de cette notion d’activité économique réelle revient à ajouter une condition à la loi.

Dans les Régions wallonne et bruxelloise, les autorités fiscales n’ont pas émis une position officielle sur le traitement des donations d’actions de sociétés familiales au regard de l’exercice d’activités immobilières. En pratique, toutefois, les autorités fiscales ont tendance à refuser l’application du taux de droits d’enregistrement de 0 % aux activités immobilières.

Comme l’a fait la Cour d’appel de Gand, cette position administrative pourra être combattue en fonction des circonstances de faits et de la nature de l’activité immobilière exercée en pratique, l’exercice d’une activité immobilière n’étant certainement en soi pas exclusive de l’application du taux de droits d’enregistrement de 0 %.