S’il est une construction juridique largement utilisée dans le cadre des PME, c’est bien l’opération consistant pour l’associé-gérant à céder l’usufruit – pour une période déterminée - d’un immeuble lui appartenant à la société qu’il détient.

Cette construction permet par des mécanismes simples de droit civil de faire réaliser tant à la société qu’à son gérant des économies d’impôt.

En effet, la société qui a acquis l’usufruit diminue sa base imposable grâce à l’amortissement des droits acquis et à la prise en charge des frais d’entretien du bien, des charges financières liées à l’investissement ainsi que des frais d’éventuels travaux de construction ou de transformation du bien grevé.

Quant au gérant, il retrouve à l’expiration du contrat, la pleine propriété de l’immeuble en ce compris des améliorations et transformations qui y ont été apportées, le cas échéant sans indemnité et à tout le moins, sans impôt, puisque le remembrement de la pleine propriété au terme du contrat ne donne pas lieu à taxation (il n’y a, en effet, à cette occasion aucun transfert de droit susceptible de générer un impôt).

Compte tenu de sa « rentabilité » fiscale indéniable, l’administration critique de manière quasi systématique les constructions usufruit/nue-propriété réalisées par les contribuables.

Elle estime généralement que les règles de l’usufruit n’ont pas été respectées et procède soit au rejet de certaines charges dans le chef de la société soit à l’imposition d’un avantage de toute nature dans le chef du gérant.

Ceci est généralement le cas lorsque la société finance entièrement des travaux incombant en principe au nu-propriétaire.

Le tribunal de première instance de Namur a récemment rendu un jugement intéressant sur la question de la charge de la preuve incombant à l’administration pour imposer, dans le chef du gérant, un avantage en nature.

En l’espèce, la société avait fourni à l’administration la liste des travaux effectués par la société.

A la lecture de celle-ci, il apparaissait que la société avait financé une série de travaux pouvant s’analyser en de « grosses réparations » normalement à charge du nu-propriétaire. D’autres, en revanche, pouvaient être qualifiés de travaux d’aménagement laissés contractuellement à charge de l’usufruitier.

Lors de l’établissement de sa taxation, l’administration s’était toutefois contentée de déclarer que le montant total des travaux était révélateur de travaux incombant en principe au nu-propriétaire dans la mesure où ils excédaient un investissement se limitant au montant des revenus produits par l’usufruit. Elle n’avait ainsi opéré aucune distinction selon le type de travaux réalisé.

Le tribunal va sanctionner ce comportement : selon lui, l’administration devait, pour apporter la preuve mise à sa charge, analyser chaque poste de travaux et apprécier s’il s’agissait de grosses réparations ou de travaux d’aménagement ; Seuls les premiers pouvant justifier le calcul d’un avantage de toute nature dans le chef des usufruitiers.

Le caractère arbitraire de la taxation ne semblant pas avoir été soulevé, le tribunal avait conclu au caractère non imposable du montant d’une série de travaux et avait dégrevé les cotisations enrôlées en conséquence.

Le tribunal avait également accordé au demandeur que soit prise en compte une dépréciation des travaux à concurrence de 10% par an.

Cette décision est conforme aux règles en matière de charge de la preuve : si le fisc veut taxer, il doit établir les éléments générateurs du droit qu’il invoque.

En dépit des critiques qui lui sont généralement adressées par l’administration, la construction usufruit/nue-propriété reste une opération fiscalement intéressante. A condition toutefois, comme toujours en matière fiscale, de respecter les règles du jeu.

Als er al een juridische constructie bestaat die in het kader van KMO’s vaak wordt gebruikt, dan is het zeker de verrichting die voor de vennoot – zaakvoerder bestaat uit de overdracht van het vruchtgebruik – voor een bepaalde periode – van een gebouw die hij bezit aan het bedrijf die hij bezit.

Deze constructie zorgt er door eenvoudige mechanismes van burgerlijk recht voor dat zowel het bedrijf als zijn zaakvoerder belastingen kunnen besparen.

Het is inderdaad zo dat het bedrijf dat het vruchtgebruik heeft gekregen haar belastbare grondslag verlaagt dankzij de afschrijving van de verkregen rechten en het ten laste nemen van de onderhoudskosten van het gebouw, van de financiële lasten die gepaard gaan met de investering, alsook van de kosten van eventuele bouwwerken of transformatiewerken van het bezwaarde goed.

Wat de zaakvoerder betreft, die krijgt op het einde van het contract de volle eigendom van het gebouw terug, met inbegrip van de verbeteringen en de transformaties die eraan werden aangebracht, in voorkomend geval zonder vergoeding en in ieder geval, zonder belasting, gezien de consolidatie van de volle eigendom op het einde van het contract geen aanleiding geeft tot belasting (er is op dat ogenblik inderdaad geen overdracht van recht dat aanleiding geeft tot een belasting).

Rekening houdend met haar ontegensprekelijke fiscale « rentabiliteit » bekritiseert de administratie haast op systematische wijze de vruchtgebruik/naakte eigendom constructies die door de belastingplichtigen worden opgezet.

Zij is van mening dat de regels van het vruchtgebruik niet werden gerespecteerd en gaat over tot ofwel een afwijzing van bepaalde kosten in hoofde van het bedrijf, ofwel tot de belasting van een voordeel van alle aard in hoofde van de zaakvoerder.

Dit is over het algemeen het geval wanneer het bedrijf werken die in principe toekomen aan de naakte eigenaar volledig financiert.

De rechtbank van eerste aanleg van Namen heeft onlangs een interessant vonnis geveld over de vraag rond de bewijslast die bij de administratie ligt om, in hoofde van de zaakvoerder, een voordeel in natura te belasten.

In dit geval had het bedrijf aan de administratie een lijst bezorgd met alle werken die het bedrijf had uitgevoerd.

Bij het lezen van die lijst bleek dat het bedrijf een reeks werken had gefinancierd die konden beschouwd worden als « grote herstellingen » die normaal gezien ten laste van de naakte eigenaar zijn. Anderen daarentegen konden beschouwd worden als inrichtingswerken die contractueel ten laste van de vruchtgebruiker worden gelaten.

Bij de vaststelling van de belasting heeft de administratie echter enkel verklaard dat het totaalbedrag van de werken duidelijk aantoonde dat het om werken ging die in principe ten laste van de naakte eigenaar zijn voor zover dat ze groter waren dan een investering beperkt tot het bedrag van de inkomsten uit het vruchtgebruik. Ze had geen enkel onderscheid gemaakt volgens het soort uitgevoerde werken.

De rechtbank zal dat gedrag bestraffen : volgens de rechtbank had de administratie, om haar bewijs te leveren, elke werkpost moeten analyseren en moeten bepalen of het ging om grote herstellingen of inrichtingswerken ; enkel de eerste konden de berekening van een voordeel van alle aard rechtvaardigen in hoofde van de vruchtgebruikers. Aangezien het arbitraire karakter van de belasting blijkbaar niet werd aangevoerd, had de rechtbank besloten dat het bedrag van een reeks werken niet belastbaar was en had ze de opgelegde bijdragen dienovereenkomstig verlaagd.

De rechtbank had ook aan de aanvrager toegekend dat er rekening zou gehouden worden met een afschrijving van de werken ten belope van 10% per jaar

Deze beslissing is conform de regels inzake de bewijslast : als de fiscus wilt belasten, moet hij de elementen aantonen die aanleiding geven tot het recht dat hij wenst in te roepen.

Ondanks de kritiek die hij over het algemeen krijgt van de administratie blijft de vruchtgebruik/naakte eigendom constructie een fiscaal interessante verrichting. Maar op voorwaarde, zoals altijd in fiscale zaken, dat de spelregels worden gerespecteerd.