Le Gouvernement bruxellois a élaboré une importante réforme fiscale qui vise à « conserver la classe moyenne à Bruxelles ou l’y faire revenir» par l’élaboration d’une fiscalité régionale plus avantageuse. Dans le cadre de cette réforme, plusieurs mesures ont été adoptées, dont l’augmentation de l’abattement des droits d’enregistrement de 60.000 euros à 175.000 euros qui vient compenser la suppression du bonus logement à partir du 01er janvier 2017.

Concrètement, cet abattement fiscal entraine une économie d’impôt de 21.875 euros (12,5 % x 175.000 €) pour l’achat d’un immeuble, alors qu’auparavant les droits d’enregistrement étaient intégralement dus. Le montant élevé de ces droits constituait souvent un obstacle pour les personnes qui souhaitaient devenir propriétaire, principalement pour les personnes isolées, les jeunes ménages ainsi que les familles monoparentales. En augmentant ainsi l’abattement fiscal, cette mesure a pour effet de diminuer le coût d’entrée sur le marché acquisitif.

Cette mesure doit donc être accueillie favorablement en ce qu’elle permet potentiellement à un plus grand nombre de personnes d’accéder à la propriété immobilière à Bruxelles. Les propriétaires bruxellois qui occupent leur logement comme résidence principale bénéficieront en outre d’une prime annuelle de 120 euros.

Bien que cette réforme fiscale concernant l’achat de logements semble fort avantageuse à première vue, il convient néanmoins de nuancer cette affirmation :

1. L’abattement fiscal est soumis à des conditions d’application strictes :

1. l’acquéreur ne peut posséder, à la date de la convention d’acquisition, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation (lorsque l’acquisition est faite par plus d’une personne, chaque acquéreur doit remplir cette condition et, en outre, les acquéreurs ne peuvent posséder ensemble la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation). Les biens situés dans les autres régions belges ainsi qu’à l’étranger et affectés au logement sont pris en considération ;
2. l’acquéreur doit s'engager à établir sa résidence principale à l'endroit de l'immeuble acquis dans les deux ans, soit de la date de l'enregistrement du document qui donne lieu à la perception du droit d'enregistrement proportionnel, lorsque ce document est présenté à l'enregistrement dans le délai prévu à cet effet ; soit de la date limite pour la présentation à l'enregistrement, lorsque ce document est présenté à l'enregistrement après l'expiration du délai prévu à cet effet (ce délai est de trois ans s'il s'agit d'un appartement en construction ou sur plan) ;
3. l’acquéreur doit s'engager à maintenir sa résidence principale dans l'immeuble acquis pendant une durée ininterrompue d'au moins cinq ans à compter de la date de l'établissement de leur résidence principale dans l'immeuble pour lequel la réduction a été obtenue.

En cas de non respect de la condition n° 1), l’acquéreur sera redevable des droits complémentaires sur le montant de la réduction de la base imposable ainsi que d’une amende égale à ces droits complémentaires. Les mêmes droits complémentaires et la même amende seront dus lorsque l’acquéreur ne satisfait à l’engagement visé au n°2). L’amende ne sera toutefois pas due lorsque le non-respect de l’engagement résulte d’un cas de force majeure. Les mêmes droits complémentaires seront dus lorsque l’acquéreur ne satisfait à l'engagement visé au n° 3), sauf cas de force majeure.

En outre, la réduction de la base imposable ne s’applique pas en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir.

2. La réforme fiscale exclue expressément de son champ d’application l’achat de logements dont la base imposable pour le calcul des droits d’enregistrement excède 500.000 euros

Le Gouvernement bruxellois aurait pu souhaiter rendre sa Région fiscalement plus attractive à l’égard de tous, en octroyant un abattement fiscal pour tous. Cependant, l’objectif gouvernemental est clair : « les villas quatre façades des quartiers chics sont exclues » (Doc. n° A-429/2 - 2016/2017, p.11). En clair : chasser les « riches » de la ville ...

Le Gouvernement entend taxer davantage le propriétaire « aisé », soit parce que celui-ci détient déjà un autre immeuble d’habitation, soit parce qu’il souhaite investir dans un immeuble dont la valeur excède 500.000 euros.

On aurait pu comprendre qu’aucun avantage ne soit accordé pour la partie du prix qui excède 500.000 €.

Mais en l’occurrence, tout avantage, même pour la partie inférieure à ce montant est perdu dès que le prix excède 500.000 €.

Ce n’est pas ainsi que l’on évitera l’exode des familles aisées vers la périphérie.

De Brusselse Regering heeft een belangrijke fiscale hervorming doorgevoerd die erop gericht is “om de Brusselse middenklasse te behouden of deze te doen terugkeren” door de invoering van een gunstigere gewestelijke fiscaliteit. In het kader van die hervorming werden meerdere maatregelen aangenomen, waaronder de verhoging van de aftrek van registratierechten van 60.000 euro naar 175.000 euro die de afschaffing van de woonbonus vanaf 1 januari 2017 moet compenseren.

Concreet houdt deze belastingaftrek een belastingbesparing in van 21.875 euro (12,5% x 175.000 €) voor de aankoop van een gebouw, terwijl de registratierechten voorheen volledig verschuldigd waren. Het verhoogde bedrag van deze rechten was vaak een obstakel voor mensen die eigenaar wilden worden, vooral voor alleenstaanden, jonge gezinnen alsook éénoudergezinnen. Door op die manier de belastingaftrek te verhogen, heeft deze maatregel als gevolg dat de instapkost op de koopmarkt wordt verlaagd.

Deze maatregel wordt dus op een zeer positieve manier ontvangen, aangezien ze mogelijks aan een groter aantal mensen de mogelijkheid biedt om vastgoed te verkrijgen in Brussel. De Brusselse eigenaars die hun hoofdverblijfplaats hebben in hun eigendom zullen bovendien een jaarlijkse premie van 120 euro krijgen.

Ook al lijkt deze fiscale hervorming betreffende de aankoop van woningen op het eerste zicht zeer voordelig te zijn, toch moeten we deze bewering wat nuanceren:

1. De belastingaftrek is onderworpen aan strikte toepassingsvoorwaarden:

1. Op datum van de aankoopovereenkomst mag de koper geen ander gebouw in volle eigendom bezitten dat geheel of deels bestemd is voor huisvesting (wanneer de aankoop door meer dan één persoon wordt gedaan, moet elke koper aan deze voorwaarde voldoen en, bovendien mogen de kopers samen geen ander gebouw in volle eigendom bezitten dat geheel of deels bestemd is voor huisvesting). Er wordt tevens rekening gehouden met de goederen die in de andere Belgische gewesten of in het buitenland gelegen zijn en die bestemd zijn voor huisvesting;
2. De koper moet er zich toe verbinden om zijn hoofdverblijfplaats te vestigen op het adres van het gekochte gebouw en dit binnen de twee jaar, ofwel vanaf de datum van registratie van het document die aanleiding geeft tot het innen van het evenredig registratierecht, wanneer dit document aan de registratie wordt aangeboden binnen de daarvoor voorziene termijn; ofwel vanaf de limietdatum voor de voorlegging aan de administratie, wanneer dat document aan de administratie wordt voorgelegd na het verlopen van de daarvoor voorziene termijn (deze termijn bedraagt drie jaar als het gaat om een appartement in opbouw of op plan);
3. De koper moet zich ertoe verbinden om zijn hoofdverblijfplaats in het gekochte gebouw te behouden gedurende een ononderbroken termijn van ten minste vijf jaar te rekenen vanaf de datum van vestiging van hun hoofdverblijfplaats in het gebouw waarvoor de vermindering werd verkregen.

In geval van niet-naleving van de voorwaarde onder nr. 1) zal de koper bijkomende rechten moeten betalen op het bedrag van de verlaging van de belastinggrondslag alsook een boete gelijk aan deze bijkomende rechten. Dezelfde bijkomende rechten en dezelfde boete zullen verschuldigd zijn wanneer de koper zich niet houdt aan de verbintenis bedoeld onder nr. 2). De boete zal echter niet verschuldigd zijn wanneer de niet-naleving van de verbintenis een gevolg is van overmacht. Dezelfde bijkomende rechten zullen verschuldigd zijn wanneer de koper zich niet houdt aan de verbintenis bedoeld onder nr. 3), behalve in geval van overmacht. Bovendien is de verlaging van de belastinggrondslag niet van toepassing in geval van de aankoop van bouwgrond.

2. De fiscale hervorming sluit expliciet de aankoop van woningen uit waarvan de belastinggrondslag voor de berekening van de registratierechten hoger is dan 500.000 euro.

De Brusselse Regering had gehoopt haar Gewest fiscaalgezien aantrekkelijker te kunnen maken voor iedereen, door aan iedereen een belastingaftrek toe te kennen. Maar het doel van de regering is duidelijk: “ de alleenstaande villa’s in de chique wijken zijn uitgesloten” (Doc. Nr. A-429/2 – 2016/2017, p.11). Voor alle duidelijkheid: de “rijken” uit de stad verjagen…

De Regering zal de “gegoede” eigenaar meer belasten, ofwel omdat hij reeds een ander woning bezit, ofwel omdat hij wenst te investeren in een gebouw waarvan de waarde hoger is dan 500.000 euro.

We hadden hieruit kunnen begrijpen dat er geen enkel voordeel wordt toegekend voor het gedeelte van de prijs dat hoger is dan 500.000 €.

Maar in dit geval is elk voordeel verloren van zodra de prijs hoger is dan 500.000€, ook voor het gedeelte onder de 500.000€.

Het is niet op die manier dat we zullen voorkomen dat gegoede families naar de randgemeenten zullen vertrekken.