De eigenaar van een terrein om te bouwen of te verkavelen die de bedoeling heeft om dit te rentabiliseren, wordt regelmatig geconfronteerd met de vraag wat de beste juridische constructie is om zijn vastgoedproject in onder te brengen.

De contracten van onroerende leasing, uit praktische noodwendigheden en zeer regelmatig in zaken van financiering van gebouwen, mogen, afhankelijk van de manier waarop ze tot stand zijn gekomen en werden opgesteld, in hoofde van de natuurlijke persoon die het recht verleent, aanleiding geven tot ofwel belastbare onroerende inkomsten belastbaar door samenvoeging met de andere inkomsten, ofwel tot belastbare roerende inkomsten op een belastbare grond die beperkt is tot het gedeelte interesten die in de storting van de vergoedingen vervat zit (wat verre van verkieslijk is).

Artikel 10, §2 van het Wetboek van inkomstenbelastingen bepaalt inderdaad de bedragen die door de natuurlijke persoon verkregen worden omdat hij een gebruiksrecht op gebouwde onroerende goederen heeft toegekend, in het kader van een niet-opzegbare overeenkomst van erfpacht, opstal of van « gelijkaardige onroerende rechten » geen onroerende inkomsten zijn. Er worden natuurlijk een aantal voorwaarden opgelegd door het Wetboek : de betalingen in termijnen moeten het mogelijk maken om het integrale herstel van het geInvesteerde kapitaal, de interesten en kosten van de verrichting of de venale waarde van het gebouw te dekken en dat de eigendom van de bouw op het einde van het contract van rechtswege aan de gebruiker wordt overgedragen of via een aan hem toegekende aankoopoptie.

Wanneer deze verschillende voorwaarden vervuld zijn – en dat zijn ze in de praktijk vaak gezien het gunstige fiscale regime – vormen de aan de natuurlijke persoon betaalde vergoedingen roerende inkomsten, belastbaar aan een tarief van 25 %, en op een sterk verlaagde basis, aangezien ze beperkt zijn tot de interesten die vervat zitten in de vergoedingen, met uitsluiting van het kapitaal.

De administratie heeft altijd al de neiging gehad om deze bepaling op een restrictieve manier te interpreteren en op een manier dat de gelijkaardige onroerende rechten vermeld in artikel 10 van het Wetboek als zakelijke rechten moesten beschouwd worden (in beperkt aantal en op een exhaustieve manier opgesomd in het Burgerlijk wetboek) en niet als vorderingen (waarvan de vorm, daarentegen, is overgeleverd aan de min of meer rijke verbeelding van de partijen).

Zo weigerde de administratie dit belastingsvoordeelregime van toepassing op vergoedingen, als het toegekende recht niet de vorm aannam van één van de onroerende zakelijke rechten die in het Burgerlijk wetboek zijn opgesomd (erfpacht, opstal, gebruik, enz.) en beschouwde zij het geheel van die vergoedingen als onroerende inkomsten van het lopende boekjaar (wat zeer nadelig was aangezien de vergoedingen dan samengevoegd werden met de andere inkomsten).

Het Hof van Cassatie heeft echter onlangs in een arrest van 24 april 2015 over deze controverse een beslissing genomen. Deze beslissing zal eerst en vooral de natuurlijke personen interesseren die van plan zijn om een terrein die zij bezitten te verkavelen met de bedoeling er gebouwen op te zetten, of om een vastgoedproject te starten op een terrein die zij bezitten (zelfs een belangrijke renovatie), en die op zoek zijn naar alternatieve financieringsoplossingen.

In het dossier dat aan het Hof van Cassatie werd voorgelegd, had het Hof van Beroep van Antwerpen geoordeeld dat een leasingcontract van 9 jaar gebaseerd op een huurovereenkomst (en niet op een contract van erfpacht of opstal zal ze traditioneel zijn) weldegelijk een « gelijkaardig onroerend goed » was. In dit geval ging het om een eenvoudig gebruiksrecht te vergelijken met een huur van een termijn van 9 jaar.

Het Hof van Beroep van Antwerpen heeft geoordeeld dat de toekenning van dit recht beantwoordde aan de notie « gelijkaardig onroerend recht » en heeft de belasting die gevestigd werd op basis van het totaal aan huur die als onroerende inkomsten werden beschouwd, verlaagd.

De administratie is in beroep gegaan bij het Hof van Cassatie, maar het Hof van Cassatie heeft deze verworpen, menende dat het Hof van Beroep van Antwerpen, terecht, beslist had dat een gebruiksrecht van 9 jaar gebaseerd op een huurcontract weldegelijk een « gelijkaardig onroerend recht » was.

Dit zal de natuurlijke personen die de beste economische en fiscale mogelijkheden, van een terrein dat hen toebehoort, wensen te exploiteren, misschien de kans geven om hun project met wat meer soepelheid te kunnen uitvoeren.

Le propriétaire d’un terrain à bâtir ou à lotir qui envisage de rentabiliser celui-ci, se trouve fréquemment confronté à la question de la construction juridique optimale pour accueillir son projet immobilier.

Les contrats de leasing immobilier, issus des nécessités de la pratique et très fréquents en matière de financement d’immeubles, peuvent, selon la manière dont ils sont conçus et rédigés, donner lieu dans le chef de la personne physique qui concède le droit, soit à des revenus immobiliers, taxables par globalisation avec les autres revenus, soit à des revenus mobiliers taxables sur une base imposable limitée à la part d’intérêt contenue dans le versement des redevances (ce qui est de loin préférable).

En effet, l’article 10, § 2 du Code des impôts sur les revenus, énonce que ne constituent pas des revenus immobiliers, les sommes qui sont obtenues par la personne physique pour avoir concédé un droit d’usage sur des biens immobiliers bâtis, en vertu d’une convention non résiliable d’emphytéose, de superficie ou de « droits immobiliers similaires ». Certaines conditions sont bien entendu posées par le Code : il faut que les paiements échelonnés permettent de couvrir la reconstitution intégrale du capital investi, les intérêts et charges de l’opération, ou la valeur vénale du bâtiment, et que la propriété de la construction soit, au terme du contrat, transférée de plein droit à l’utilisateur, ou par l’intermédiaire d’une option d’achat consentie à celui-ci.

Lorsque ces différentes conditions sont remplies – et elles le sont souvent, dans la pratique, vu le régime fiscal intéressant – les redevances payées à la personne physique constituent des revenus mobiliers, taxables au taux de 25 %, et sur une base fortement réduite, puisque limitée à l’intérêt contenu dans les redevances, à l’exclusion du capital.

L’administration a toujours eu tendance à interpréter cette disposition de manière restrictive et à considérer que les droits immobiliers similaires visés par l’article 10 du Code, devaient être des droits réels (en nombre restreint et énumérés de manière exhaustive par le Code civil) et non des droits de créance (dont la forme est, en revanche, abandonnée à l’imagination plus ou moins fertile des parties).

Ainsi, si le droit concédé ne prenait pas la forme d’un des droits réels immobiliers énumérés par le Code civil (emphytéose, superficie, usage, etc.), l’administration refusait ce régime fiscal de faveur applicable aux redevances, et considérait l’ensemble de celles-ci comme des revenus immobiliers de l’exercice en cours (ce qui était très désavantageux, puisque les redevances étaient alors globalisées avec les autres revenus).

La Cour de cassation a cependant tranché récemment, dans un arrêt du 24 avril 2015, cette controverse. Cette décision intéressera au premier chef les personnes physiques qui ont l’intention de lotir un terrain leur appartenant en vue d’y ériger des constructions, ou de procéder à une promotion immobilière sur un terrain leur appartenant (voire à une rénovation importante), et qui sont à la recherche de solutions de financement alternatives.

Dans le dossier soumis à la Cour de cassation, la Cour d’appel d’Anvers avait considéré que constituait bien un « droit immobilier similaire », au sens de l’article 10 du Code, un contrat de leasing de 9 ans fondé sur un contrat de bail (et non, comme ils le sont traditionnellement, sur un contrat d’emphytéose ou de superficie). En l’espèce, il s’agissait d’un simple droit d’utilisation analogue à un bail, d’une durée de 9 ans.

La Cour d’appel d’Anvers a considéré que la constitution de ce droit répondait à la notion de « droit immobilier similaire », et a dégrevé la taxation qui avait été établie sur la base du total des loyers, considérés comme revenus immobiliers.

L’administration a introduit un pourvoi en cassation, mais la Cour de cassation a rejeté celui-ci, considérant que la Cour d’appel d’Anvers avait, avec raison, décidé qu’un droit d’usage de 9 ans fondé sur un contrat de bail, constituait bien un « droit immobilier similaire ».

Ceci permettra peut-être aux personnes physiques désireuses d’exploiter les meilleures possibilités, économiques et fiscales, d’un terrain leur appartenant, de concevoir leur projet avec un peu plus de souplesse.