Om een gebouw te schenken dat bestemd is voor de uitoefening van het beroep van de schenker, blijkt het vaak opportuun om beroep te doen op de fiscale voorkeursbepalingen die de schenking van handelsondernemingen onderwerpen aan 0% registratierechten.

Wanneer een gebouw niet bestemd is voor professionele activiteiten, maar privé is en dit via schenking zal overgedragen worden, dan is het aan te raden dit elke drie jaar in verdeelde opeenvolgende schijven te doen teneinde deze schenking onder de minst hoge tarieven van registratierechten onder te brengen (vb.: 3% voor een onroerende schenking met een waarde van 150.000 €, in rechte lijn).

Elke drie jaar wordt de berekeningsbasis van de rechten die verschuldigd zijn op onroerende goederen « opnieuw op nul gezet », wat het mogelijk maakt om opnieuw de laagste schijf te gebruiken voor een nieuwe geplande schenking.

Volgens de waarde van het gebouw, het aantal schenkers en het aantal begiftigden dan lijkt het zo mogelijk de totaliteit of een groot deel van een niet-professioneel gebouw via schenking over te dragen aan een tarief van 3% en deze uit de massa die onderworpen is aan successierechten.

Bijvoorbeeld, een onverdeeld gebouw kan volledig geschonken worden door twee ouders aan hun twee kinderen, mits de toepassing van het tarief van 3% indien de waarde van dat gebouw 600.000 € niet overschrijdt.

Dit progressievoorbehoud van een termijn van drie jaar was evenwel gericht op zowel de privé-gebouwen als de bedrijfsgebouwen, terwijl deze laatste terzelfdertijd konden overgedragen worden als de persoonlijke onderneming waarvoor ze bestemd waren, wat enkel de toepassing van een verlaagd tarief van 0% met zich mee zou brengen. Met deze bedrijfsgebouwen werd evenwel rekening gehouden voor de berekening van het progressievoorbehoud van drie jaar, en dit op volledig onlogische wijze.

Sinds kort is dit progressievoorbehoud, die de opeenvolgende schenkingen van gebouwen die tijdens drie opeenvolgende jaren werden gedaan tussen dezelfde partijen bij elkaar optelt, in het Waals Gewest niet meer van toepassing op schenkingen van bedrijfsgebouwen die dus niet meer in de triënnale globalisering.

Artikel 137 van het Waalse Wetboek van registratierechten werd inderdaad gewijzigd om te voorzien dat de waarden van gebouwen die in aanmerking moeten genomen worden, de waarden zijn die als inningsgrondslag werden gebruikt gedurende de drie vorige jaren. Als één van de geschonken gebouwen een bedrijfsgebouw is dat overgedragen werd in het kader van een schenking van onderneming (schenking onderworpen aan een tarief van 0% in het Waals Gewest), dan zal dit bedrijfsgebouw niet in aanmerking worden genomen alsof het deel uit maakt van een daaropvolgende schenking voor de berekening van de termijn van drie jaar en de toepassing van het progressievoorbehoud, aangezien de waarde van het gebouw niet gebruikt wordt als inningsgrondslag.

Het feit een gebouw te integreren in een schenking van een persoonlijke onderneming heeft dus voortaan geen invloed meer op de fractionering van onroerende schenkingen elke drie jaar, en deze wetgevende incoherentie zal de onroerende vermogensplanning dus niet meer hinderen wanneer het onroerend vermogen zowel professioneel als privé is.

Deze belangrijke maatregel is op 3 september 2018 in werking getreden.

Pour donner un immeuble affecté à l’exercice de la profession du donateur, il s’avère souvent opportun de faire appel aux dispositions fiscales préférentielles qui soumettent la donation d’entreprise commerciale à un taux de droits d’enregistrement de 0%.

Lorsque l’immeuble n’est pas professionnel, mais privé, et qu’il est destiné à être transmis par donation, il est préférable de le faire par tranches successives réparties tous les trois ans, afin de faire entrer cette donation dans les taux de taxation aux droits d’enregistrement les moins élevés (p.ex : 3% pour une donation immobilière d’une valeur de 150.000 €, en ligne directe).

Tous les trois ans, en effet, la base de calcul des droits dus sur les donations immobilières est « remise à zéro », ce qui permet d’utiliser à nouveau la tranche la plus basse pour la nouvelle donation projetée.

Selon la valeur de l’immeuble, le nombre de donateurs, et le nombre de donataires, il peut ainsi s’avérer possible de transmettre la totalité ou une large part d’un immeuble non professionnel, par voie de donation, au taux de 3 %, et de sortir celui-ci de la masse taxable aux droits de succession.

Par exemple, un immeuble indivis peut être entièrement donné par deux parents, à leurs deux enfants, moyennant l’application du tarif de 3%, si la valeur de cet immeuble ne dépasse pas 600.000 €.

Cependant, cette réserve de progressivité d’une durée de trois années visait tant les immeubles privés, que les immeubles professionnels, alors que ces derniers étaient susceptibles d’être cédés en même temps que l’entreprise personnelle à laquelle ils étaient affectés, ce qui était censé n’entraîner que l’application du taux déduit de 0%. Ces immeubles professionnels entraient cependant en considération pour le calcul de la réserve de progressivité de trois ans, et ce de manière tout à fait illogique.

Depuis peu en Région wallonne, cette réserve de progressivité, qui additionne les donations successives d’immeubles effectuées au cours de trois années successives entre les mêmes parties, ne s’applique plus aux donations d’immeubles professionnels, qui n’entrent donc plus dans la globalisation triennale.

En effet, l’article 137 du Code des droits d’enregistrement wallon a été modifié pour prévoir que les valeurs d’immeubles à prendre en considération, sont celles ayant servi de base de perception au cours des trois années précédentes. Si l’un des immeubles donnés est un immeuble professionnel cédé dans le cadre d’une donation d’entreprise (donation soumise à un taux de 0 % en Région wallonne), cet immeuble professionnel ne sera pas considéré comme faisant partie d’une donation subséquente, pour le calcul du délai de trois ans et l’application de la réserve de progressivité, puisque sa valeur n’est pas utilisée comme base de perception.

Le fait d’intégrer un immeuble dans une donation d’entreprise personnelle n’a donc plus d’incidence désormais sur le fractionnement des donations immobilières tous les trois ans, et cette incohérence législative ne gênera donc plus la planification patrimoniale immobilière lorsque le patrimoine immobilier est à la fois professionnel et privé.

Cette mesure appréciable est entrée en vigueur le 3 septembre 2018.