La loi-programme du 20 décembre 2020 prévoit l’extension du taux réduit de 6 % de TVA pour les travaux de démolition/reconstruction de bâtiments à l’ensemble du territoire belge pour la période allant du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2022.

Durant cette période, tant les particuliers que les promoteurs pourront bénéficier de cette mesure favorable sur l’ensemble du territoire belge.

Pour bénéficier de cet avantage, les conditions suivantes doivent être remplies :

• Le bâtiment concerné doit être un bâtiment d’habitation ;
• occupée par le propriétaire ;
• le propriétaire établi son domicile sans délai et ce pour une période de cinq ans à compter du 1er décembre de l’année suivant celle de la première occupation. Si cette condition n’est pas respectée, la prestation doit être remboursée pour l’année en cours et les années restantes de la période de cinq ans.

La surface habitable totale est de 200 m² maximum.

L’administration avait annoncé la publication de circulaire administrative en même temps qu’une mise à jour de la liste des FAQ publiées.

La circulaire datée du 25 février 2021 vient d’être publiée. Les principales clarifications apportées par cette circulaire sont les suivantes.

a. Qu’entend-on par démolition de bâtiment ?

Comme la loi l’indique, le bien démoli doit être un bâtiment « un bâtiment » pour l’application de la TVA. Il s’agit donc de « toute construction incorporée au sol ». L’Exposé des motifs précise également qu’il doit s’agir d’un bâtiment ayant une consistance significative, le cas échéant par rapport au bâtiment d’habitation construit.

La circulaire précise que cette appréciation est faite au cas par cas. Par exemple, un vieux logement, un hangar, une cuisine ou un magasin seront normalement considérés comme significatifs en soi. En revanche, une construction faite de matériaux non durables ne remplit pas le critère. Un pigeonnier, une maison de jardin, un abri pour cheval dans le pâturage ne sont pas considérés comme des bâtiments significatifs.

La circulaire ajoute également que la reconstruction du nouveau bâtiment d’habitation ne doit pas nécessairement suivre immédiatement la démolition d’un bâtiment. Ce qu’il importe est de démontrer que l’occupant a procédé à la démolition du bâtiment en vue de la reconstruction d’un bâtiment d’habitation.

Une tolérance spécifique est prévue puisque la circulaire assimile une transformation importante d’un ancien bâtiment à un projet de démolition/reconstruction.

Il est discutable que la circulaire précise que cette tolérance n’est pas applicable à la démolition d’un certain nombre d’étages d’un immeuble à appartement existant, suivie de la reconstruction de ces étages.

b. Qu’entend-on par « à titre principal comme habitation propre » ?

D’après le texte de la loi, l’habitation propre est le logement que l’acheteur en tant que propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier occupe personnellement ou n’occupe pas personnellement pour des raisons professionnelles ou sociales ou à cause d’entraves légales ou contractuelles qui rendent impossible l’occupation de l’habitation par lui-même.

Il est intéressant de constater que la circulaire précise que si le conjoint de l’acquéreur personne physique acquiert également les droits de propriété sur le bâtiment d’habitation, ils seront considérés comme une seule entité afin de déterminer s’il s’agit d’habitation unique. Il en va de même pour les partenaires qui ont conclu un contrat de cohabitation légale.

La circulaire précise explicitement que le fait d’avoir reçu à titre de donation un droit de nue-propriété sur l’autre bien exclut l’habitation du taux de 6 %.

Si le droit de nue-propriété avait été acquis par héritage par contre, la condition d’application de la mesure de faveur serait considérée comme remplie.

La circulaire donne également des exemples de ce qui est considéré comme un immeuble « empêchant ». Sont considérés comme immeubles empêchant : une maison de vacances, un magasin, un bâtiment industriel ou une parcelle bâtie dont l’acquéreur personne physique est propriétaire.

Enfin, tant les bâtiments d’habitation situés en Belgique que ceux situés à l’étranger sont pris en considération dans l’examen du respect de la condition.

c. Qu’entend-on par « superficie habitable n’excédant pas 200m² » ?

La loi pose comme conditions pour pouvoir bénéficier du taux réduit de 6 % que la superficie n’excède pas 200m². La circulaire indique comment calculer cette superficie. Il faut déterminer la superficie totale habitable en additionnant les superficies de toutes les pièces d’habitation. Sont considérées comme des habitations les cuisines, les salles de séjour, les salles à manger, les chambres à coucher, les greniers et caves habitables, les bureaux et tous les autres espaces destinés à l’habitation. Sont également assimilés à des pièces d’habitation selon la circulaire tous les espaces d’une habitation utilisés à l’exercice d’une activité économique comme par exemple l’espace de bureau.

Ne sont jamais considérées comme des pièces d’habitation : les salles de bain, wc, buanderie, escaliers, débarras, couloir et garage, quelle que soit leur superficie et leur hauteur.

d. Introduction de la déclaration

Pour bénéficier du taux réduit de 6 %, le fournisseur doit introduire une déclaration auprès du SPF Finances, via le site web www.myminfin.be.

Une copie de cette déclaration doit être remise à l’acheteur. Cette déclaration devra indiquer explicitement que les conditions imposées par la loi pour bénéficier du taux réduit de 6 % sont remplies. La déclaration doit être accompagnée d’un certain nombre de pièces qui sont précisées dans la circulaire.

La circulaire ne précise pas à quel moment précis introduire la déclaration. En principe, elle devrait être présentée avant le moment où la TVA devient exigible (en principe, la TVA est due à la date de la facture).

Cela signifierait qu’en principe, le taux réduit de TVA ne pourrait pas être appliqué, même pour les factures émises ultérieurement.

La déclaration est soumise après la première facture.

De programmawet van 20 december 2020 voorziet de uitbreiding van het verlaagd tarief van 6% btw voor afbraak- en heropbouwwerken van gebouwen over het volledige Belgische grondgebied voor de periode van 1 januari 2021 tot 31 december 2022.

Tijdens deze periode zullen zowel particulieren als promotoren kunnen genieten van de gunstige maatregel op het volledige Belgische grondgebied.

Om van dit voordeel te genieten, moeten de volgende voorwaarden vervuld zijn :

• het gebouw in kwestie moet een gebouw zijn bestemd voor bewoning;
• bewoond door de eigenaar;
• de eigenaar moet er onmiddellijk zijn woonplaats vestigen en dit voor een periode van vijf jaar te rekenen vanaf 1 december van het jaar volgend op het jaar van de eerste betrekking. Als deze voorwaarde niet is voldaan, zal de prestatie moeten terugbetaald worden voor het lopende jaar en de resterende jaren van de periode van vijf jaar.
• De totale bewoonbare oppervlakte is maximum 200 m².

De administratie had de publicatie van de administratieve circulaire aangekondigd op hetzelfde ogenblik als de bijwerking van de gepubliceerde FAQ lijst.

De circulaire van 25 februari 2021 werd zopas gepubliceerd. De belangrijkste verduidelijkingen die door deze circulaire werden aangebracht zijn de volgende.

a. Wat begrijpt men onder de afbraak van een gebouw?

Zoals de wet aangeeft, moet het gesloopte pand een gebouw "een gebouw" zijn voor de toepassing van btw. Het is dus "elke met de grond verbonden constructie". In de toelichting wordt ook bepaald dat het een gebouw moet zijn met een aanzienlijke omvang, in voorkomend geval met betrekking tot het opgetrokken gebouw bestemd voor bewoning.

In de circulaire wordt aangegeven dat deze beoordeling van geval tot geval wordt uitgevoerd. Een oude woning, schuur, keuken of winkel wordt bijvoorbeeld normaalgezien als belangrijk op zich beschouwd. Aan de andere kant voldoet een constructie van niet-duurzame materialen niet aan het criterium. Een duiventil, een tuinhuis, een paardenopvang in het weiland worden niet als belangrijke gebouwen beschouwd.

De circulaire voegt er ook aan toe dat de heropbouw van het nieuwe woongebouw niet per se direct op de afbraak van een gebouw hoeft te volgen. Belangrijk is om aan te tonen dat de bewoner het gebouw heeft afgebroken met het oog op de herbouw van een woongebouw.

Er is een bepaalde tolerantie voorzien omdat de circulaire een grote transformatie van een oud gebouw gelijkstelt met een afbraak-/heropbouwproject.

Het is niet duidelijk of de circulaire zegt dat deze tolerantie niet van toepassing is op de afbraak van een aantal verdiepingen van een bestaand appartementencomplex, gevolgd door de heropbouw van die verdiepingen.

b. Wat begrijpt men onder “hoofdzakelijk als eigen woonst”?

Volgens de wettekst is de eigen woonst de woning die de koper als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf betrekt of niet zelf betrekt voor professionele of sociale redenen of omwille van juridische of contractuele belemmeringen die de betrekking door hemzelf onmogelijk maken.

Het is interessant vast te stellen dat de circulaire zegt dat als de partner van de koper natuurlijk persoon ook de eigendomsrechten op het gebouw bestemd voor bewoning verwerft, zij als één enkele entiteit zullen beschouwd worden teneinde te bepalen of het gaat om een enige woonst. Hetzelfde geldt voor de partners die een contract van wettelijk samenwonen hebben afgesloten.

De circulaire zegt expliciet dat het feit dat als schenking een recht van naakte eigendom over het andere onroerend goed is verkregen, de woning uitsluit van het tarief van 6%.

Indien daarentegen het recht van naakte eigendom via erfenis werd verkregen, zou de voorwaarde voor de toepassing van de gunstmaatregel worden geacht vervuld te zijn.

De circulaire geeft ook voorbeelden van wat wordt beschouwd als een « verhinderend » goed. Worden beschouwd als verhinderd goed : een vakantiehuis, een magazijn, een industrieel gebouw of een bebouwd perceel waarvan de koper natuurlijk persoon eigenaar is.

Ten slotte worden zowel in België gelegen gebouwen bestemd voor bewoning als gebouwen in het buitenland in aanmerking genomen bij het onderzoek naar de naleving van de voorwaarde.

c. Wat begrijpt men onder “bewoonbare oppervlakte niet groter dan 200m² “?

De wet stelt als voorwaarden om te kunnen profiteren van het verlaagd tarief van 6% dat de oppervlakte niet groter is dan 200m². De circulaire geeft aan hoe u deze oppervlakte berekent. De totale woonoppervlakte moet worden bepaald door de oppervlaktes van alle woonruimtes op te sommen. Keukens, woonkamers, eetkamers, slaapkamers, zolders en woonkelders, kantoren en alle andere ruimtes die bedoeld zijn voor bewoning worden beschouwd als woonruimtes. Volgens de circulaire worden alle ruimtes van een woning die worden gebruikt voor de uitoefening van een economische activiteit, zoals kantoorruimte, volgens de circulaire ook behandeld als woonruimtes.

Worden nooit beschouwd als woonruimtes : badkamers, wc, berging, trappen, opslagruimtes, hall en garage, wat ook hun oppervlakte en hoogte is.

d. Indiening van de aangifte

Om van het verlaagd tarief van 6% te genieten, moet de leverancier een aangifte indienen bij de FOD Financiën, via de website www.myminfin.be.

Een kopie van deze aangifte moet aan de koper worden gegeven. Deze aangifte zal duidelijk moeten aantonen dat de voorwaarden die door de wet worden opgelegd om te genieten van het verlaagd tarief van 6% vervuld zijn. De aangifte moet vergezeld zijn van een zeker aantal stukken die in de circulaire worden opgesomd.

De circulaire zegt niet op welk moment precies de aangifte moet ingediend worden. In principe moet deze worden voorgelegd voor het ogenblik dat de btw opeisbaar wordt (in principe is de btw verschuldigd op de factuurdatum).

Dit zou betekenen dat het verlaagd btw-tarief in principe niet zou kunnen worden toegepast, zelfs niet voor achteraf uitgereikte facturen.

De aangifte wordt ingediend na de eerste factuur.