La gestion normale du patrimoine privée n’est pas incompatible avec la spéculation. Se pose alors la question suivante : quand des opérations spéculatives occasionnelles se transforment-elles en activité professionnelles ?

L’on peut distinguer différentes hypothèses. Il existe les actes de gestion normale du patrimoine privé qui ne sont pas taxés. À l’opposé, l’on retrouve les actes relevant d’une activité professionnelle qui sont taxés à l’impôt des personnes physiques au taux progressif. Enfin, il existe les revenus divers qui sont taxés au taux de 33 % (article 90, 1° du Code des impôts sur les revenus de 92, ci-après, « CIR 92 »).

Pour qualifier un revenu de professionnel, les critères suivants peuvent notamment être retenus : l’opération est liée à l’activité professionnelle du contribuable, le bien à l’origine de la plus value était affecté à des fins professionnelles.

Le tribunal de première instance de Namur a été saisi, en février 2014, d’un litige portant sur la question de la gestion normale du patrimoine privé (Civ., Namur, 12 février 2014, RG n° 09/2685/A).

En l’espèce, il s’agit de contribuables qui possèdent un patrimoine immobilier comportant au total seize immeubles. Ces derniers ont été acquis au moyen de l’épargne personnelle des contribuables ainsi que des revenus générés par les immeubles.

Les contribuables ont acheté une vingtaine d’immeubles et ont procédé à une vente et à deux donations.

Ils ont toujours déclaré ces revenus dans la catégorie des revenus immobiliers (article 7 du CIR 92). L’administration n’a jamais contesté cette qualification, malgré deux contrôles qu’elle a effectués en 1990 et en 1995.

En 2005, l’administration soutient, toutefois, le point de vue suivant : selon elle, les loyers perçus sont en réalité des revenus professionnels. Le régime des « marchands de biens » doit, dès lors, leur être appliqué.

Le tribunal rappelle la distinction qui existe entre une activité économique et une activité professionnelle. « Une activité économique est une activité qui, de manière générale, tend à répondre aux besoins matériels ou autres de celui qui l’exerce. Ainsi définie, l’activité économique peut aussi bien être de nature privée que de nature professionnelle ».

Selon le jugement, l’activité économique devient professionnelle lorsqu’elle quitte la sphère privée de celui qui l’exerce, lorsqu’elle apparaît sur le marché.

Le tribunal précise que pour déterminer si les revenus d’un contribuable sont ou non des revenus professionnels, il faut, avant tout, vérifier si l’activité économique qu’il déploie pour les obtenir débouche ou non sur un marché.

Deux autres critères à prendre en considération pour la qualification des revenus en revenus professionnels sont l’importance et la répétition des opérations.

Le tribunal décide que les contribuables ont constitué un patrimoine immobilier à leur usage propre, pour en retirer des revenus certes, mais des loyers et non des bénéfices, qui eux sont constitutifs de revenus professionnels.

Il décide que celui qui n’est pas un marchand de biens et qui n’exerce aucune activité professionnelle n’a d’autre obligation fiscale que celle de déclarer les revenus de ses immeubles conformément à l’article 7 du CIR 92.

Le tribunal a dès lors donné gain de cause aux contribuables et a annulé les cotisations litigieuses.

Het normale beheer van het privé-vermogen is niet onverenigbaar met speculatie. Dan stelt zich de volgende vraag: wanneer worden occasionele speculatieve verrichtingen beroepsactiviteiten?

We kunnen verschillende hypotheses vooropstellen. Er bestaan handelingen van normaal beheer van het privé-vermogen die niet belast worden. Daartegenover heeft men de handelingen die uit een beroepsactiviteit voortkomen en die belast worden volgens de personenbelasting met een progressief tarief. Ten slotte bestaan er diverse inkomsten die aan een tarief van 33% belast worden (artikel 90, 1° van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992, hierna “WIR92” genoemd).

Om een beroepsinkomst te bepalen, kunnen onder meer de volgende criteria worden weerhouden: de handeling is verbonden met de beroepsactiviteit van de belastingplichtige, het goed aan de basis van de meerwaarde werd gebruikt voor professionele doeleinden.

In februari 2014 werd een geschil aanhangig gemaakt voor de rechtbank van eerste aanleg van Namen betreffende de vraag van het normaal beheer van het privé-vermogen (Burg., Namen, 12 februari 2014, RG nr. 09/2685/A).

In dit geval betreft het belastingplichtigen die een onroerend vermogen bezitten bestaande uit zestien gebouwen. Deze gebouwen werden aangekocht met persoonlijk spaargeld van de belastingplichtigen, alsook met inkomsten afkomstig van de gebouwen.

De belastingplichtigen hebben een twintigtal gebouwen gekocht en hebben één verkoop en twee schenkingen gedaan.

Ze hebben deze inkomsten steeds aangegeven in de categorie van onroerende inkomsten (artikel 7 van het WIB 92). De administratie heeft deze kwalificatie nooit aangevochten, ondanks twee controles die zij in 1990 en 1995 heeft uitgevoerd.

In 2005 ondersteunt de administratie echter de volgende visie: volgens haar moeten de ontvangen huurgelden eigenlijk als beroepsinkomsten worden beschouwd. Het stelsel van “handelaar in goederen” moet bijgevolg op hen toegepast worden.

De rechtbank herinnert aan het onderscheid dat bestaat tussen een economische activiteit en een beroepsactiviteit. “Een economische activiteit is een activiteit die, algemeen, beantwoordt aan de materiële of andere behoeftes van diegene die ze uitoefent. Zo omschreven kan de economische activiteit zowel een privé karakter hebben als van professionele aard zijn”.

Volgens het vonnis wordt een economische activiteit professioneel van zodra de ze privé-sfeer verlaat van diegene die ze uitoefent, wanneer ze op de markt verschijnt.

De rechtbank verduidelijkt dat om te bepalen of de inkomsten van de belastingplichtige al dan niet beroepsinkomsten zijn, men eerst en vooral moet nagaan of de economische activiteit die hij ontplooit, al dan niet op een markt terechtkomt.

Twee andere criteria die in overweging moeten genomen worden voor de kwalificatie van de inkomsten als beroepsinkomsten zijn het belang en de herhaling van de verrichtingen.

De rechtbank beslist dat de belastingplichtigen een onroerend vermogen hebben samengesteld voor hun eigen gebruik, om er zekere inkomsten uit te halen, maar de huurgelden en niet de winsten, vormen voor hen beroepsinkomsten.

De rechtbank beslist ook dat diegene die geen handelaar in goederen is en die geen enkele professionele activiteit uitoefent, geen enkele andere fiscale verplichting heeft dan de inkomsten uit zijn gebouwen aan te geven, dit conform artikel 7 van het WIB 92.

De rechtbank heeft dus de belastingplichtigen in het gelijk gesteld en heeft de betwiste bijdragen geannuleerd.