ours-idefisc

Idefisc — Actualités fiscales

Location immobilière exemptée de TVA: aussi avec adjonction de services complémentaires?

Selon l’article 44, §3, 2° du Code de la TVA, la location de biens immeubles par nature est une prestation exemptée. La location de chambres est donc exemptée de TVA. L’exemption de TVA vaut également pour la location de chambres meublées.

Selon une jurisprudence constante, les exemptions doivent être interprétées restrictivement, s’agissant d’exception au principe général selon lequel la TVA est perçue sur tout service presté à titre onéreux par un contribuable.

Dans ces conditions, l’on peut s’interroger sur la question de savoir si l’accès, pour le locataire d’une chambre, aux salons, cuisine équipée etc. permet encore de revendiquer l’exemption de TVA. Cette situation se présente notamment dans le cadre des résidences pour étudiants.

En règle, aux fins de la TVA, chaque prestation doit normalement être considérée comme distincte et indépendante.

Néanmoins, plusieurs prestations formellement distinctes, qui pourraient être fournies séparément et, ainsi, donner lieu, séparément, à taxation ou à exonération, doivent être considérées comme une opération unique lorsqu'elles ne sont pas indépendantes. Il en est ainsi lorsque deux ou plusieurs éléments ou actes fournis par l'assujetti sont si étroitement liésqu'ils forment, objectivement, une seule prestation économique indissociable dont la décomposition revêtirait un caractère artificiel.

Tel est également le cas lorsqu'une ou plusieurs prestations constituent une prestation principale et que la ou les autres prestations constituent une ou plusieurs prestations accessoires partageant le sort fiscal de la prestation principale. Notamment, une prestation doit être considérée comme accessoire à une prestation principale lorsqu'elle constitue pour la clientèle non pas une fin en soi, mais le moyen de bénéficier dans les meilleures conditions du service principal du prestataire.

Une application récente de ces principes a été faite par la Cour d’appel d’Anvers (Anvers, 8 janvier 2019, 6ème ch., RG 2017/AR/823) dans une espèce où des chambres d’étudiant étaient mises en location accompagnées de la fourniture de services accessoires.

Dans l’espèce soumise, la location des chambres s’accompagnait de la mise à disposition d’une cuisine et d’un living communs, d’une connexion TV et internet, de gaz et d’électricité, d’un espace de rangement pour vélos et d’une clé constituée par un badge d’accès.

La Cour a décidé que la location de ces chambres d’étudiant n’allait pas plus loin que la mise (partielle) à disposition passive d’un bien immobilier. Cette mise à disposition ne doit pas être qualifiée de service accessoire dès lors qu’elle n’implique pas une intervention active du bailleur (comme par exemple, un service de réception, la fourniture du petit déjeuner, le nettoyage de la chambre pendant la location). Le simple fait qu’une chambre meublée soit louée, et qu’une machine à café soit en outre mise à disposition ne peut pas non plus être considéré comme un service en tant que tel.

La location des chambres d’étudiant a donc dans ce cas été qualifiée de location immobilière.

L’on peut dès lors conclure de ce qui précède que la location immobilière qui ne va pas plus loin que la mise (partielle) à disposition passive d’un bien immobilier sera une location immobilière exemptée tant qu’elle ne s’accompagnera pas de la fourniture de services accessoires impliquant une intervention active du bailleur.

Thème : L'immobilier Auteur : Sylvie Leyder

Verhuur van onroerend goed vrijgesteld van BTW: ook met toevoeging van bijkomende diensten?

Volgens artikel 44, §3, 2° van het BTW-wetboek is de verhuur van onroerende goederen van nature een vrijgestelde prestatie. De verhuur van kamers is dus vrijgesteld van BTW. De BTW-vrijstelling geldt ook voor de verhuur van gemeubelde kamers.

Volgens een vaste rechtspraak moeten de vrijstellingen strikt geïnterpreteerd worden, aangezien het gaat over een uitzondering op het algemeen principe volgens dewelke de BTW wordt geheven op elke dienst die ten bezwarende titel wordt geleverd door een belastingplichtige.

Onder deze omstandigheden kunnen we ons buigen over de vraag of de toegang voor een huurder van een kamer tot de salons, uitgeruste keuken enz. het nog toelaat om de BTW-vrijstelling in te roepen. Deze situatie doet zich met name voor in het kader van huisvestingen voor studenten.

In de regel, voor wat betreft de BTW, moet elke prestatie normaalgezien beschouwd worden als afzonderlijk en zelfstandig.

Echter moeten meerdere prestaties die formeel afzonderlijke prestaties zijn, die apart zouden kunnen geleverd worden en op die manier apart aanleiding geven tot belasting of tot vrijstelling, beschouwd worden als een unieke verrichting wanneer ze niet zelfstandig zijn. Dit is het geval wanneer twee of meerdere elementen of handelingen die door de belastingplichtige worden geleverd zo sterk met elkaar verbonden zijn dat ze objectief gezien een enkele onlosmakelijk verbonden economische prestatie vormen waarvan de decompositie een artificieel karakter zou hebben.

Dit is ook het geval wanneer één of meerdere prestaties een hoofdprestatie vormen en de andere prestatie of prestaties één of meerdere bijkomende prestaties vormen die hetzelfde fiscale lot delen als de hoofdprestatie. Een prestatie moet vooral beschouwd worden als bijkomend aan een hoofdprestatie wanneer ze voor het cliënteel geen doel op zich is, maar het middel om in de best mogelijke omstandigheden te genieten van de hoofddienst van de uitvoerder.

Recent heeft het Hof van Beroep van Gent deze principes nog toegepast (Antwerpen, 8 januari 2019, 6e k., RG 2017/AR/823) in een zaak waar studentenkamers werden verhuurd gepaard gaande bijkomende diensten.

In de voorgelegde zaak ging de verhuur van kamers gepaard met de terbeschikkingstelling van een gemeenschappelijke keuken en living, een TV- en internetaansluiting, gas en elektriciteit, een stalplaats voor fietsen en een toegangssleutel onder de vorm van een toegangsbadge.

Het Hof heeft beslist dat de verhuur van deze studentenkamers niet verder ging dan de (gedeeltelijke) passieve terbeschikkingstelling van een onroerend goed. Deze terbeschikkingstelling dient niet gekwalificeerd te worden als bijkomende dienst aangezien er geen actieve tussenkomst van de verhuurder is (zoals bijvoorbeeld, een onthaaldienst, het voorzien van ontbijt, het onderhoud van de kamer tijdens de verhuur). Enkel het feit dat een gemeubelde kamer wordt verhuurd en dat er bovendien een koffiemachine ter beschikking wordt gesteld, kan ook niet als een dienst op zich worden beschouwd.

De verhuur van studentenkamers werd in dit geval dus gekwalificeerd als verhuur van onroerend goed.

We kunnen dus uit het voorgaande concluderen dat de verhuur van onroerend goed dat niet verder gaat dan de (gedeeltelijke) passieve terbeschikkingstelling van een onroerend goed een vrijgestelde verhuur van onroerend goed is zolang ze niet gepaard gaat met de voorziening van bijkomende diensten waarvoor een tussenkomst van de verhuurder nodig is.

Thema : Vastgoed Auteur : Sylvie Leyder
ours-idefisc
Idefisc — Actualités Fiscales
©2003-2020 Idefisc & Words and Wires W3validator