De ondertekening van een verkoopovereenkomst is geen onbeduidende handeling: de verkoop is voltrokken tussen de partijen en het gebouw komt dus in de handen van de andere partij terecht. Niettemin is deze verandering van eigenaar slechts tegenstelbaar aan derden vanaf de datum van het verlijden van de authentieke akte, wat binnen de vier maanden na de ondertekening van de compromis dient te gebeuren en die ook moet geregistreerd worden en die in Brussel onderworpen is aan de betaling van 12,5% aan registratierechten.

Maar, het Wetboek voorziet niet enkel de verplichting tot registratie van alle akten die voor een notaris worden verleden, maar ook de verplichting tot registratie van alle akten die een overdracht van eigendom van onroerende goederen gelegen in België betreffen. Elke verkoopovereenkomst die geldig ondertekend werd tussen partijen, moet dus geregistreerd worden, op straffe van sanctie.

Dit geldt ook voor naar behoren ondertekende compromissen, maar waarvoor de partijen later op hun beslissing terugkomen. Dan doet er zich soms een zeer oncomfortabele situatie voor : de eerste compromis diende geregistreerd te worden, met de betaling van evenredige registratierechten van 12,5%, en men moest er zich toe verbinden om een juridische procedure tegen zijn ex-medecontractant te voltooien, om een terugbetaling van de rechten te bekomen.

De terugbetaling was inderdaad slechts mogelijk als de compromis ontbonden, opgezegd, beëindigd of geannuleerd werd bij gerechtelijke beslissing ; het akkoord, zelfs van alle partijen, was niet voldoende, en indien de partijen terugkwamen op een compromis zonder dergelijke gerechtelijke procedure te voeren, was een terugbetaling van de rechten van 12,5% niet mogelijk.

Al sinds enige tijd hebben het Waalse Gewest en het Vlaamse Gewest hun wetgeving aangepast, maar het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bleef achterop.

Op vandaag voorziet het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor niet gerealiseerde verkoopovereenkomsten de inning van een specifiek vast recht van 10€, die bedoeld is om de overeenkomst betreffende de verkoop van een gebouw die werd ondertekend, maar die werd ontbonden, opgezegd, beëindigd of geannuleerd in gezamenlijk akkoord van alle partijen (en dus zonder tussenkomst van een rechter), vrij te stellen van het evenredig registratierecht van 12,5%, op voorwaarde dat de overeenkomst van ontbinding, opzegging, beëindiging of annulatie op regelmatige wijze voor registratie werd aangeboden.

Deze nieuwe regeling geldt zowel wanneer de compromis werd ondertekend, maar de partijen erop terugkomen vóór dat ze geregistreerd wordt (en dus vóór de betaling van de rechten van 12,5%), als wanneer de compromis reeds werd aangeboden voor registratie en de partijen er pas op terugkomen na de betaling van het evenredig recht. In dat laatste geval zullen de evenredige rechten terugbetaald worden ; in het eerste geval zullen ze niet verschuldigd zijn.

Het meest gebruikte voorbeeld zal zonder twijfel dat zijn waar de partijen na het verlijden van de authentieke akte (en de betaling van het evenredig recht van 12,5%) op de verkoop terugkomen, na de ontbinding van de overeenkomst door de vervulling van een ontbindende voorwaarde van rechtswege. Deze clausule verduidelijkt expliciet dat ze de overeenkomst ontbindt zonder dat de partijen de ontbinding moeten vragen voor de rechtbank. Zo kan er in de verkoopovereenkomst voor een gebouw voorzien worden dat indien de prijs niet voor een vastgestelde datum betaald werd, de verkoopovereenkomst van rechtswege en zonder tussenkomst van de rechter zal ontbonden worden : de compromis en de akte die de ontbinding vaststelt moeten dus geregistreerd worden, mits de betaling van het vast recht van 10€, en de evenredige rechten die betaald werden bij de registratie van de authentieke verkoopakte moeten terugbetaald worden (voor zover de voorwaarde vervuld wordt binnen een termijn van één jaar).

Bovendien werden deze mogelijkheden door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ook uitgebreid naar de minnelijke ontbinding, opzegging, beëindiging of annulatie van alle transacties in verband met de overdracht van onroerende goederen, of dat nu onder bezwarende titel is - als verdeling of overdracht van onverdeelde aandelen bijvoorbeeld – of nog naar de schenkingen van onroerende goederen.

Deze maatregel treedt in voege voor alle onroerende overeenkomsten die onderworpen zijn aan het evenredig recht en die afgesloten worden vanaf 29 december 2016.

Signer un compromis de vente n’est pas un acte anodin : la vente est parfaite entre parties, et l’immeuble, entre parties, change donc de mains. Cependant, ce changement de propriétaire n’est opposable aux tiers qu’à dater de la passation, dans les quatre mois de la signature du compromis, de l’acte authentique, dont l’enregistrement est obligatoire et qui donne lieu au prélèvement de droits d’enregistrement de 12,5% à Bruxelles.

Néanmoins, si le Code impose l’enregistrement de tous les actes passés devant notaire, il impose également l’enregistrement de tous les actes comportant un transfert de propriété portant sur des immeubles situés en Belgique. Tout compromis de vente dûment signé entre parties, doit donc être enregistré, sous peine de sanction.

Ceci vaut également pour les compromis dûment signés, mais pour lesquels les parties reviennent ultérieurement sur leur décision. Une situation très inconfortable se présentait alors parfois : le premier compromis devait être enregistré, avec paiement des droits d’enregistrement proportionnels de 12,5 %, et il fallait s’astreindre à mener jusqu’à son terme une procédure judiciaire contre son ex-cocontractant, pour obtenir une restitution des droits.

En effet, la restitution n’était possible que si le compromis était résolu, résilié, rescindé ou annulé par une décision judiciaire ; l’accord, même de toutes les parties, n’était pas suffisant, et un compromis sur lequel les parties revenaient sans passer par une telle procédure judiciaire, ne permettait pas la restitution des 12,5% de droits.

Depuis quelque temps déjà, la Région wallonne et la Région flamande ont adapté leur législation, mais la Région de Bruxelles-capitale restait à la traîne.

A présent, pour les conventions de vente non réalisées, la Région de Bruxelles-capitale prévoit la perception d’un droit fixe spécifique de 10 €, qui vise à exonérer du droit d’enregistrement proportionnel de 12,5 % le compromis de vente d’un immeuble signé, mais qui fait l’objet d’une résolution, d’une résiliation, d’une rescision, ou encore d’une annulation, du commun accord de toutes les parties (et donc sans l’intervention d’un juge), à condition que la convention de résolution, résiliation, rescision ou annulation, soit également dûment présentée à l’enregistrement.

Ce nouveau régime vaut tant lorsque le compromis a été signé, mais que les parties reviennent sur celui-ci avant son enregistrement (et donc avant le paiement des droits de 12,5%), que lorsque le compromis a déjà été présenté à l’enregistrement, et que les parties ne reviennent sur celui-ci, qu’après la perception du droit proportionnel. Dans ce dernier cas, les droits proportionnels seront restitués ; dans le premier, ils ne seront pas dus.

L’exemple le plus courant sera sans doute celui où les parties reviennent sur la vente après la passation de l’acte authentique (et la perception du droit proportionnel de 12,5 %), suite à la résolution de la convention due à la réalisation d’une condition résolutoire de plein droit. Cette clause précise expressément qu’elle résout la convention sans qu’il soit nécessaire pour les parties de demander la résolution en justice. Ainsi, la convention de vente de l’immeuble peut prévoir que si le prix n’est pas payé pour une date déterminée, la convention de vente sera résolue de plein droit et sans intervention du juge : il y a alors lieu à enregistrement du compromis et de l’acte constatant la résolution, moyennant le droit fixe de 10 €, et à restitution des droits proportionnels perçus à l’occasion de l’enregistrement de l’acte authentique de vente (pour autant que la condition se réalise dans un délai d’un an).

De plus, ces possibilités ont également été étendues, par la Région de Bruxelles-capitale, à la résolution, résiliation, rescision ou annulation amiable de toutes les transactions relatives à la transmission d’immeubles, que ce soit à titre onéreux - au titre de partage, ou de cession de quotités indivises par exemple -, ou encore aux donations d’immeubles.

Cette mesure entre en vigueur pour toutes les conventions immobilières soumises au droit proportionnel et conclues à partir du 29 décembre 2016.