Voici plusieurs années que les droits de succession et les droits d’enregistrement ont été régionalisés en Belgique, ce qui a enfin permis une saine concurrence fiscale entre les Régions. Plus résistantes à cette évolution, les donations d’immeubles en sont cependant longtemps restées le parent pauvre.

La matière a été révisée tout récemment, dans chacune des trois Régions, qui ont chacune sensiblement réduit les droits de donation portant sur des immeubles.

C’est, comme toujours, la Région flamande qui a initié le mouvement, suivie par la Région de Bruxelles-capitale, qui, sous réserve de certaines spécificités, s’est purement et simplement alignée sur le tarif général applicable en Flandre depuis le1er juillet 2015 ; la Région wallonne a suivi ensuite, le 17 décembre 2015, en baissant significativement ses taux (quoique dans une mesure moindre), mais en maintenant sa structure tarifaire complexe.

Rappelons qu’en matière de donations immobilières, les droits d’enregistrement sur les donations seront en principe déterminés par le domicile du donateur (quel que soit le lieu de situation de l’immeuble), pour autant qu’il y soit domicilié depuis au moins deux ans, six mois et un jour.

En Région flamande, l’ancien tarif prévoyait des droits de donation immobilière de 30% pour une valeur supérieure à 500.000€ en ligne directe et entre conjoints (ceux-ci comprenant les cohabitants légaux ou de fait ; par exception, le logement familial était - et reste - exempt de droits entre conjoints), et des taux de 65%, 70% et 80%, au-delà de la tranche de 175.000€, respectivement pour les donations à des frères/sœurs, entre des oncles, tantes, neveux ou nièces, ou entre toutes autres personnes..

Ces taux extrêmes rendaient impraticable toute donation immobilière vers ces personnes, pour qui il était quasiment obligatoire de vendre l’immeuble pour payer les droits ; il en résultait une importante perte de recettes fiscales (tant il est connu qu’il vaut mieux prélever moins sur une base taxable élargie, que beaucoup sur une base taxable nulle), mais aussi un frein économique à l’accès à la propriété et à la surface de crédit des contribuables.

Ces taux ont été portés à un maximum de 27% en ligne directe et entre conjoints, et à 40% entre toutes autres personnes, dans les deux cas au-delà de 450.000€.

De plus, un tarif préférentiel pouvant descendre à respectivement 18% ou 31%, est d’application en Flandre si certains engagements sont pris par les donataires au niveau de la rénovation énergétique de l’immeuble, à accomplir dans les cinq ans suivant la donation, et pour un minimum de 10.000€ HTVA : des dépenses pouvant donc s’avérer modestes, mais générant un tarif plus que concurrentiel.

En Région de Bruxelles-capitale, les anciens tarifs étaient de 30% au-delà de 500.000€ entre cohabitants et en ligne directe, et de respectivement 65%, 70% et 80% au-delà de 250.000€, pour, respectivement, les donations entre frères et sœurs, oncles, tantes, neveux ou nièces et entre toutes autres personnes. Un tarif préférentiel était prévu pour la donation du logement familial.

Dorénavant, un taux de 27% s’appliquera en ligne directe à partir de la valeur de 450.000€, et de 40% entre toutes autres personnes. Néanmoins, ce tarif ne s’applique pas aux cohabitants de fait, contrairement à ce qui est le cas en Région flamande (les cohabitants de fait sont donc taxés au tarif applicable entre étrangers).

Autre nouveauté en Région de Bruxelles-capitale : la suppression de la réserve de progressivité au cours des trois ans précédant le décès. Avant le 1er janvier 2016, un immeuble donné dans les trois ans précédant le décès en Région de Bruxelles-capitale, était néanmoins pris en compte pour le calcul des droits de succession ; désormais, les immeubles donnés restent définitivement (fiscalement) hors succession. Cette mesure ne supprime toutefois pas la progressivité durant la vie du donateur, qui oblige celui-ci à prévoir des donations tous les trois ans pour fractionner les tranches taxables.

En Région wallonne, les tarifs étaient extrêmement complexes et comportaient de nombreuses tranches et seuils d’imposition variant en fonction du degré de parenté ; le taux maximal était de 30% entre conjoints et en ligne directe au-delà de 500.000€, et de 65%, 70% et 80% au-delà de 250.000€, pour les donations respectivement entre frères et sœurs, oncles, tantes, neveux et nièces, et entre toutes autres personnes.

Un tarif préférentiel était prévu pour la donation de la résidence principale, mais à de très nombreuses conditions, et qui de plus s’avérait de peu d’intérêt pour les immeubles d’une valeur supérieure à 100.000€…

En Région wallonne, ce sont essentiellement les tranches qui ont été adaptées, conduisant globalement à une diminution des droits de donation sur un immeuble donné dont la valeur est inférieure à 500.000€ (puisque le taux maximum reste de 30% à partir d’une valeur de 500.000€) ; néanmoins, les taux applicables aux donations respectivement entre frères et sœurs, oncles, tantes et neveux, nièces, et entre toutes autres personnes, font dorénavant l’objet d’un tarif, enfin un peu plus raisonnable, de respectivement 40% entre frères et sœurs, et 50% pour toutes autres personnes, au-delà d’une valeur de 450.000€. Des diminutions complémentaires sont prévues pour les donations de résidence principale.

En clair, il reste plus intéressant, fiscalement parlant, de donner un immeuble lorsque l’on est domicilié en Flandre, ou à Bruxelles, mais la balance des intérêts entre le souci de l’économie fiscale et celui de ne pas se déraciner sera plus en équilibre à dater de ce 1er janvier 2016, et pourrait permettre à certains contribuables résidant en Région wallonne de ne pas devoir nécessairement s’exiler pour bénéficier de tarifs acceptables.

Signalons néanmoins que selon les tranches, et l’identité des donataires, les droits dus en Wallonie pourront atteindre deux fois ceux dus à situation égale en Flandre ou à Bruxelles ; une étude au cas par cas reste donc nécessaire, pour pouvoir profiter de manière optimale de diminutions de tarifs pouvant s’avérer fort intéressantes.

Reeds enkele jaren geleden werden de successierechten en registratierechten in België geregionaliseerd, wat eindelijk geleid heeft tot een gezonde fiscale concurrentie tussen de Gewesten. Omdat ze meer resistent zijn aan deze evolutie, zijn de schenkingen van gebouwen echter lang het zwakke broertje gebleven.

De materie werd heel recent gereviseerd in elk van de drie Gewesten, die elk de schenkingsrechten op gebouwen gevoelig verlaagd hebben.

Zoals steeds is het het Vlaams Gewest die de beweging op gang heeft getrokken, gevolgd door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest dat zich, onder voorbehoud van bepaalde specificaties, eenvoudigweg het algemene tarief dat sinds 1 juli 2015 van toepassing is in Vlaanderen heeft overgenomen; daarna is het Waals Gewest gevolgd, op 17 december 2015, door haar tarieven in belangrijke mate te verlagen (maar toch nog in mindere mate), maar met behoud van haar complex tariefstructuur.

We merken op dat inzake onroerende schenkingen, de registratierechten op de schenkingen in principe zullen bepaald worden door de woonplaats van de schenker (ongeacht de plaats waar het gebouw zich bevindt), voor zover dat hij daar sinds minstens twee jaar, zes maanden en één dag gedomicilieerd is.

In het Vlaams Gewest, voorzag het oude tarief onroerende schenkingsrechten van 30% voor een waarde boven 500.000€ in rechte lijn en tussen echtgenoten (met inbegrip van de wettelijke of feitelijke samenwonenden), en tarieven van 65%, 70% en 80% boven de schijf van 175.000€, respectievelijk voor schenkingen aan broers/zussen, tussen ooms, tantes, neven of nichten, of tussen alle andere personen.

Deze extreme tarieven maakten elke onroerende schenking naar deze personen onuitvoerbaar, die min of meer verplicht werden om het gebouw te verkopen om de rechten de betalen ; het resultaat was een belangrijk verlies aan fiscale inkomsten (nu is het geweten dat het beter is om minder af te houden op een bredere belastbare grondslag, dan veel op een waardeloze belastbare grondslag), maar ook een economische rem op de toegang tot eigendom en op de financiële situatie van de belastingplichtigen.

Deze tarieven werden gebracht op een maximum van 27% in rechte lijn en tussen echtgenoten, en op 40% tussen alle andere personen, in beide gevallen boven de 450.000€.

Bovendien is er in Vlaanderen een voorkeurstarief van toepassing dat kan zakken tot respectievelijk 18% of 31% indien er bepaalde verbintenissen werden aangegaan door de schenkers voor de energievriendelijke renovatie van het gebouw, die moeten uitgevoerd worden binnen de vijf jaar na de schenking, en voor een minimum van 10.000€ exclusief BTW: uitgaven die dus bescheiden kunnen zijn, maar die een meer dan concurrentieel tarief met zich meebrengen.

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest waren de oude tarieven 30% boven de 500.000€ tussen samenwonenden en in rechte lijn, en respectievelijk 65%, 70% en 80% boven de 250.000€ voor respectievelijk schenkingen tussen broers en zussen, ooms, tantes, neven of nichten en alle andere personen. Er werd een voorkeurtarief voorzien voor de schenking van de gezinswoning.

Voortaan zal een tarief van 27% worden toegepast in rechte lijn vanaf de waarde van 450.000€, en van 40% tussen alle andere personen. Niettemin is dit tarief niet van toepassing op feitelijke samenwonenden, dit in tegenstelling tot het Vlaams Gewest waar dat wel het geval is (de feitelijke samenwonenden worden dus belast volgens het tarief dat van toepassing is op buitenlanders).

Een andere nieuwigheid in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest: de afschaffing van het progressievoorbehoud gedurende drie jaar voorafgaand aan het overlijden. Voor 1 januari 2016 werd rekening gehouden met een gebouw dat in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest tijdens de drie jaar voorafgaand aan het overlijden werd geschonken voor de berekening van de successierechten; voortaan blijven de geschonken gebouwen (fiscaal gezien) definitief buiten de successie. Deze maatregel schaft echter de progressie gedurende het leven van de schenker niet af, wat hem verplicht om elke drie jaar schenkingen te voorzien om de belastbare schijven te spreiden.

In het Waals Gewest waren de tarieven extreem complex en bevatten ze vele schijven en heffingsdrempels die varieerden in functie van de verwantschapsgraad; het maximale tarief bedroeg 30% tussen echtgenoten en in rechte lijn boven de 500.000€ en 65%, 70% en 80% boven de 250.000€, voor schenkingen tussen respectievelijk broers en zussen, ooms, tantes, neven en nichten, en alle andere personen.

Er werd een voorkeurtarief voorzien voor de schenking van de hoofdverblijfplaats, maar dit onder vele voorwaarden en waardoor er bovendien nog weinig interesse was voor gebouwen met een waarde hoger dan 100.000€…

In het Waals Gewest zijn het vooral de schijven die werden aangepast en die algemeen geleid hebben tot een vermindering van de schenkingsrechten op een geschonken gebouw waarvan de waarde onder de 500.000€ ligt (aangezien het maximumtarief op 30% blijft vanaf een waarde van 500.000€); niettemin zijn de tarieven die van toepassing zijn op schenkingen respectievelijk tussen broers en zussen, ooms, tantes en neven, nichten en alle andere personen, het voorwerp van een tarief, dat eindelijk wat redelijker is, van 40% tussen broers en zussen, en 50% voor alle andere personen, boven een waarde van 450.000€. Aanvullende verminderingen zijn voorzien voor de schenkingen van de hoofdverblijfplaats.

Voor alle duidelijkheid, het blijft fiscaal gesproken interessanter om een gebouw te schenken wanneer men in Vlaanderen woont, of in Brussel, maar de afweging van de belangen tussen het probleem van de algemene belastingpolitiek en deze van het zich niet ontwortelen, zal vanaf 1 januari 2016 meer in balans zijn en zal het voor sommige belastingplichtigen die in het Waals Gewest wonen mogelijk maken om van aanvaardbare tarieven te kunnen genieten zonder hiervoor noodzakelijkerwijze te moeten wegtrekken.

We moeten echter vermelden dat volgens de schijven en de identiteit van de schenkers, de rechten die verschuldigd zijn in Wallonië twee keer deze kunnen bedragen die voor eenzelfde situatie verschuldigd zijn in Vlaanderen of in Brussel; men moet dus blijven geval per geval bekijken om op optimale manier te kunnen genieten van tariefverminderingen die heel interessant kunnen zijn.